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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
07/04/2022
Resoconto della prima riunione operativa di ASPESI Progettazione

Si è tenuta il 7 aprile la prima riunione operativa di ASPESI Progettazione. Oltre trenta i membri della sezione che, in presenza o da remoto, hanno partecipato all’incontro ospitato dagli uffici di Progetto CMR.

 

All’ordine del giorno:

 

1) Esame delle attuali condizioni dell’attività di progettazione in rapporto allo sviluppo immobiliare, in particolare alla luce delle forti criticità derivanti all’edilizia dalle emergenze in essere a livello europeo.

 

2) Segmenti specifici (uffici, residenzialità, ricettività, leisure e sport ecc.) dell’attività di progettazione in rapporto al mercato immobiliare post-pandemico.

 

A questi argomenti, si sono aggiunti i temi proposti dai due coordinatori:

 

Arch. Massimo Roj:

1) Punto di vista del settore immobiliare sull'impatto della situazione attuale e del suo clima di forte incertezza sulle attività di progettazione e costruzione.

2) Asset Uffici; quali nuove forme per i luoghi del lavoro (dato per acquisito che non si tornerà tutti in ufficio e che si sta lavorando sulle riconversioni /adeguamenti degli spazi esistenti)

3) Residenze e nuovi servizi per mixité sociale e compresenza di utenze diverse (senior, studenti, utenze deboli ecc.; vedi le formule che stanno sperimentando Fondazione Housing Sociale e altri interlocutori)

4) Hotellerie, nuovi format spaziali per nuovi modi di vivere lo svago e il leisure

5) Infrastrutture sportive, volano di rigenerazione urbana e sociale.

 

Arch. Renato Ferrari:

Premessa l’individuazione di tre aree di interessi / interessati (v.pdf allegato):

- individuare un codice etico che privilegi e salvaguardi i rapporti tra i Soci ASPESI di cui sopra (con un focus sulla tipologia dei due gruppi aderenti)

- stabilire relazioni costruttive con gli altri “mondi” costituenti la filiera (vedasi ad esempio lo schema del pdf allegato) al fine di fare fronte comune

- proporre una operazione di nuova immagine e relazione con la PA mettendosi quindi a disposizione affinché tutti insieme, ognuno con la propria ricca esperienza, si arrivi al risultato prefissato. In particolare per la rigenerazione urbana.

 

Tenuto conto di tutto ciò, il Presidente Oriana ha proposto di articolare il lavoro della Commissione lungo due direttrici:



  1. Rapporti interni alla filiera (sviluppatori – progettisti, piccoli e grandi studi di progettazione ecc.)


2)    Rapporti esterni alla filiera, tema da suddividere a sua volta in due parti: 2.a) innovazione immobiliare (tipologie immobiliari, qualità realizzativa, impostazione concorsi ecc.), 2b) comunicazione (manifesti, codici, media ecc.).

 

Il Coordinatore Arch. Massimo Roj ha illustrato le sue cinque proposte già elencate dal Presidente sottolineando che i suoi punti sono imposti dal mercato.

 

Il Coordinatore Arch. Renato Ferrari ha commentato le sue proposte fissandone gli obiettivi:

1) cercare di togliere dalla categoria complessivamente intesa -immobiliaristi e progettisti- l’immagine degli speculatori,

2) comunicare l’idea che di rigenerazione urbana tutti possono parlarne ma solo noi possiamo farla, direttamente e senza passare per altre categorie di imprenditori,

3) condividere tra noi le esperienze perché se siamo insieme siamo vincenti,

4) spingere pesantemente per l’innovazione nella disciplina urbanistica, sia in termini normativi che di attuazione burocratico-amministrativa perché è questo vero scandalo italiano dei permessi che fa allontanare gli investitori esteri. A questa difficoltà peculiare e cronica, si aggiunge oggi - speriamo contingentemente - l’imprevista fortissima crisi dell’edilizia per problemi di costi e di approvvigionamenti.

 

Si è quindi svolto il dibattito con gli interventi di tutti i presenti in sala e di alcuni collegati online.

 

L’ing. Cerutti – geologo – ha definito i temi da considerare nella progettazione, sin dalla sua fase iniziale: 1) due diligence ambientale sui terreni, 2) geotermia delle falde, 3) sismica degli edifici.

 

L’arch. Saverino (Saverino Vudafieri & Partners) ha evidenziato problema della parcellizzazione della categoria per colpa della PA ma anche degli sviluppatori privati: “Mai visto in tanti anni di professione prima di questo di ASPESI nemmeno un piccolo tentativo di razionalizzare il rapporto.  A Milano la qualità del costruire non è tradizionalmente elevata, ma ora si sta stressando al massimo e anche troppo rapidamente la sua crescita per i requisiti chiesti dagli investitori internazionali, con effetto esagerato sui prezzi. Per cui qualità non deve diventare gentrificazione e deve essere anche qualità ambientale in una delle città più inquinate del mondo”.

 

L’arch. Bulgarelli (Progetto BLG) ha individuato diverse macro-aree di problematica:

1) la presenza di troppi architetti e studenti di architettura,

2) una pubblica amministrazione disastrata (la forza unita di sviluppatori e progettisti può riuscire a cambiare la PA)

3) il persistere di un’immagine da speculatori: “Bisogna avviare una campagna di comunicazione, soprattutto ora che a Milano si sta facendo finalmente sviluppo in modo diverso

4) il poco rispetto verso i progettisti da parte degli sviluppatori, che spesso pretendono realizzazione di lavori in tempi troppo brevi, per cui sarebbe utile se ASPESI Progettazione esprimesse un “decalogo” sui rapporti tra le due componenti a confronto.

 

L’arch. Delrosso (Delrosso Architects) ha aggiunto tra le problematiche la necessità di una più fattiva collaborazione sui budget e sulle specifiche sin dalle fasi iniziali della progettazione per giungere sin da subito a un risultato che soddisfi lo sviluppatore ed ottimizzi tempo e impegno del progettista. “Manca, ad esempio, il dialogo con i commerciali dello sviluppatore, rapporto che sarebbe utilissimo”.

L’arch. De Stefani (Studio Deamicis) è intervenuta sui rapporti tra i progettisti e le commissioni, specificando che la nuova Commissione del Paesaggio del Comune di Milano (di cui l’arch. Deamicis è membro) sta lavorando per facilitare l’interlocuzione e, a questo fine, sta preparando una guida. Ha poi ricordato l’importanza di fare cultura sulla qualità del progetto: “Si può pensare a un “certificato di bellezza”? per passare poi alla necessità di una vision: “Si dovrebbe anche iniziare a parlare di che città vogliamo”.

Arch. Latini (European Engineering) ha ricordato “Il protagonismo oggi è finito, occorre l’interdisciplinarietà. Sono in arrivo sul mercato le Big 4, attirate dai fondi europei”. Concorde l’arch. Martino (Hill Intl) che ha aggiunto che anche CBRE sta arrivando nella progettazione attirata dal PNRR e sottolineato che per spingere la qualità dei progetti non vanno accorciati troppo i tempi.

Così come l’arch. Frascarolo ha condiviso la necessità della interdisciplinarietà come condizione di sopravvivenza. Nota che gli architetti vengono chiamati tardi (quando, ad esempio i budget sono già stati sbagliati). Ritiene che i progettisti dovrebbero essere anche problem making oltre che problem solving,  perché dovrebbero riuscire ad aggiungere alla complessiva operazione variabili ignorate. Ritiene che ASPESI Progettazione potrebbe porsi complessivamente come consultant, anche sul mercato.

 

Secondo l’arch. Reccanello anche i progettisti devono migliorare, perché nelle commissioni spesso arrivano progetti confusi. E l’Università dovrebbe interpretare di più e meglio il mercato.

E’ importante conoscere il dintorno della filiera” ha aggiunto l’ing. TerraneoASPESI Progettazione può servire anche a questo”.

L’arch. Macchi (European Engineering), che nel suo gruppo -specializzato in smart city e grandi realizzazioni anche internazionali- si occupa in particolare di urbanistica, si è detto  deluso per lo stop di natura meramente ragionieristica del MEF  al ddl sulla rigenerazione urbana.

L’arch. Blasi ha proposto di arrivare all’elaborazione di un Manifesto della categoria che spinga verso un nuovo ciclo dell’immobiliare,  possibile grazie alle competenze professionali di qualità, che ASPESI aggrega nei diversi settori di competenza professionale. Sarà, poi, utile  individuare un progetto pilota d’interesse per l’Amministrazione collaborante. Obiettivi strategici: 1) sostenibilità dell’immobiliare in senso ampio, deburocratizzazione, attrazione degli investitori finanziari. Principi applicabili ad ogni territorio e ad ogni scala.

 

L’ing. Paleari (Digitalia) ha illustrato l’esperienza della sua azienda, passata dal fare siti e portali a realizzare smart cities. In particolare, producendo “digital hub” per ministeri e comuni, ossia strutture complesse di monitoraggio e gestione. Ha quindi evidenziato tre motivi di interesse per il progettista verso il mondo ASPESI: 1) rapporti con le PA, 2) arricchimento dei progetti, 3) produzione di “manuali” pubblici e privati con il profilo digitale che arricchisce le opere (come le Mura Aureliane) facendole diventare “smart city” ai sensi della normativa UE.  Ha quindi espresso il desiderio di coinvolgere ASPESI nella realizzazione di un tool per la programmazione urbanistica. E uno per il risparmio energetico, ovvero la correlazione tra le infrastrutture elettriche e il carico urbanistico valutando il rischio e prevenendo così incendi come quello avvenuto da poco in San Babila a Milano.

 

CONCLUSIONI DEI COORDINATORI

Come sintetizzato dall’Arch. Ferrari “la riunione è partita con le bonifiche ed è arrivata all’hi-tech e questo per la sinergia tra professionalità così diverse ma convergenti nell’obiettivo comune della realizzazione: questo è il miglior risultato che si poteva immaginare per questa partenza”.

L’arch. Roj ha aggiunto alle varie proposte emerse:

1)integrare l’università -in particolare la facoltà di Architettura- con il mondo della professione, anche ai fini del superamento dell’esame di Stato post-laurea;

2) chiedere ai Comuni di ampliare la loro griglia di requisiti introducendo criteri di qualità che vanno oltre i semplici numeri: nella molteplicità di parametri di valutazione troverà più facilmente posto la qualità (estetica, ambientale, sociale).

 

CONCLUSIONI DEL PRESIDENTE

Raccolti gli spunti emersi dal dibattito, numerosi e di eccezionale qualità e originalità, verrà elaborato un vero programma operativo. Con finalità interne ed esterne alla filiera costituita da ASPESI Progettazione, ma eventualmente anche con un ruolo diretto -come richiesto- di ASPESI nella concretizzazione operativa del percorso.

L’Associazione lavorerà a partire da ora all’elaborazione di un documento complessivo di razionalizzazione dei suggerimenti ricevuti (nessuno di essi divergente, ma tutti condivisibili e convergenti) e lo sottoporrà alla Commissione di ASPESI Progettazione per renderlo operativo. Grazie al supporto di Progetto CMR, la prossima riunione si svolgerà nuovamente nella loro sede in forma mista (di presenza e online) tra circa cinque settimane.

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