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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
28/03/2022
Il mercato delle residenze esclusive a Milano

LE COMPRAVENDITE - DOMANDA E OFFERTA La domanda di residenze esclusive a Milano è irrefrenabile e prosegue la sua corsa sia nella ricerca di prime case, sia nella componente di sostituzione. Anche l’ambito dell’investimento per la messa a reddito cresce in modo vigoroso dopo il calo fisiologico registrato nel periodo segnato dalla stasi nelle locazioni indotta dalla pandemia. Non regge il passo l’offerta di immobili di qualità adeguata alle richieste, che infatti continuano ad accumularsi. Cresce così esponenzialmente il tempo necessario affinché tali richieste siano soddisfatte; non di rado occorrono anche fino a tre o quattro anni di tentativi infruttuosi per potersi aggiudicare una casa. Anche nel secondo semestre del 2021 dunque mancano le case adatte a compratori giustamente esigenti e selettivi, sia nella fascia inferiore (fino a 2M€), ma ancor di più - in quella superiore. Il numero di transazioni cresce, ma non quanto sarebbe possibile in presenza di una domanda così attiva e decisa. Sul mercato “ufficiale” compaiono sempre meno case, molto spesso di qualità inadeguata. Le migliori residenze esclusive vengono sempre più frequentemente “assegnate” a clienti fortemente motivati attraverso trattative gestite in private placement dalle agenzie che hanno una lunga lista di richieste di acquisto da soddisfare.

Indice di assorbimento Complessivamente la quota di case vendute rispetto allo stock in offerta cresce ancora di quasi un punto percentuale rispetto alla prima metà del 2021 e arriva al 26,4%. In Brera più della metà delle case entrate sul mercato ne sono uscite nel corso dei sei mesi. In centro storico e zona Venezia l’indice cala leggermente, prevalentemente a causa della dinamica molto rallentata dell’offerta. In un mercato che continua a essere guidato dai venditori non sorprende che prosegua la discesa sia dei tempi di vendita, sia dello sconto rispetto al prezzo di richiesta. I primi arrivano in media a poco più di 4 mesi, ma sono sempre più numerose le compravendite rapidissime, come quelle off market, definite generalmente in meno di 20 giorni. I prezzi richiesti crescono dello 0,4% nella media generale. Come nel precedente periodo di rilevazione, le variazioni registrate sono generalmente basse, contrariamente a quanto ci si potrebbe aspettare in un mercato con le caratteristiche di domanda e offerta che abbiamo evidenziato. Ricordiamo però che la corsa al rialzo ha già avuto effetti molto rilevanti: a partire dal 2015 i prezzi medi richiesti sono saliti del 10% e quelli effettivi di vendita del 20%, per effetto della contestuale riduzione dello sconto medio. A livello delle singole zone la dinamica dei prezzi richiesti è più variegata e le variazioni più ampie del solito, a causa evidentemente di un’offerta molto sottile soprattutto nelle aree di dimensioni più ridotte. In questo semestre scendono leggermente i prezzi medi massimi, quelli delle case del primo quartile - le più esclusive e costose, che scompaiono rapidamente dal mercato senza trovare immediato ricambio. Quelli medi minimi, le case del quarto quartile, crescono invece dell’1,3%, a causa di aumenti nelle richieste dei proprietari trainati dal mood generale del mercato, ma spesso non coerenti con le caratteristiche delle case, determinandone una più lunga permanenza in stock. La combinazione dell’aumento dei prezzi richiesti e della diminuzione dello sconto ha generato un ulteriore incremento dei prezzi medi effettivi di vendita registrati nel 2021, pari a 1,3% rispetto al valore medio del 2020.

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