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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
21/03/2022
L’intervento del Presidente Oriana al convegno sulle nuove politiche abitative per Milano

Si è tenuto sabato 19 marzo presso l’Auditorium Claudio De Albertis di Assimpredil il convegno dal tema ‘Il bisogno di nuove politiche abitative per Milano: riflessioni e proposte’, organizzato dal Dipartimento Riqualificazione Urbana e Grandi Infrastrutture e Lavori pubblici di Fratelli d’Italia.

Il Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana, intervenuto nel panel, ha dichiarato: “Se vogliamo essere essenziali e chiari il problema abitativo a Milano si può racchiudere in una sola frase: “la casa a Milano costa troppo, sia essa da acquistare o affittare”. Anche la soluzione si può racchiudere in un’unica frase: “occorre far costare la casa di meno, sia essa da acquistare o affittare”. Non mi pare che vi possano essere dubbi su questo, almeno in chi come me ha prodotto abitazioni a Milano per più di 20 anni e dispone di un osservatorio unico sul mercato abitativo di Milano come quello di ASPESI.

 

Il costo eccessivo dell’abitare a Milano -in proprietà così come in affitto- incide negativamente sulla città nel suo complesso: frena l’aumento di popolazione che pure la stessa Amministrazione comunale in carica vorrebbe promuovere, aumenta il pendolarismo da fuori comune e quindi l’inquinamento da “commuting” (ossia da trasporti necessari per il pendolarismo), diminuisce la ricchezza delle famiglie e quindi gli investimenti privati e i consumi. Insomma, il caro-casa peggiora la città sia in termini quantitativi che qualitativi.

 

Questa premessa mi pare indiscutibile, il problema è solo sul come si possa far costare di meno l’abitare a Milano città. E su questo, invece, le idee possono divergere. L’opinione di ASPESI – Unione Immobiliare è che l’unica possibilità realistica per raggiungere questo obiettivo sia di intervenire sui costi non di mercato, ossia sulle voci fiscali e parafiscali dell’operazione di sviluppo immobiliare e costruzione. Mi spiego meglio: i terreni hanno un prezzo di mercato su cui né noi né nessuno può incidere, il costo di costruzione delle imprese appaltatrici non lo possiamo purtroppo diminuire, tantomeno in una fase storica come la presente dove i prezzi dei  materiali e dell’energia sono esplosi, come i nostri amici costruttori ci ricordano con forza (e in questa stessa sede lunedì l’ANCE Milano ha organizzato una importante manifestazione proprio su questo problema). E i margini di noi promotori-investitori nelle operazioni immobiliari sono ridotti all’osso da ormai 15 anni di crisi. Pensare di poter ridurre una di queste tre voci capitali della realizzazione immobiliare -terreno, costo di costruzione, margine dell’operazione- è irrealistico, avrebbe il solo risultato di fermare gli investimenti del settore, con un effetto controproducente: per la legge della domanda e dell’offerta un minor numero di appartamenti disponibili sul mercato a Milano alzerebbe il livello medio dei prezzi invece di diminuirlo, aggravando così il problema invece di risolverlo.  

 

Mentre i costi fiscali e parafiscali dell’operazione immobiliare-costruttiva sono variabili dipendenti dalle Istituzioni nazionali e locali, sui quali si può intervenire. In fondo è esattamente quello che sta facendo in questi giorni il Governo Draghi con i costi energetici: non ha chiesto agli sceicchi di diminuire il prezzo del petrolio -operazione perdente in partenza- ma ha ridotto le accise. Poco? abbastanza? Non importa, ma la strada è quella.

 

E quali sono i costi fiscali e parafiscali che si potrebbero ridurre, senza compromettere le entrate pubbliche? A livello locale gli oneri comunali, balzelli di vario tipo che diminuiscono la fattibilità dell’operazione perché incidono sul progetto immobiliare quando il valore non è stato ancora creato e perché le banche non li finanziano. Il Comune di Milano -che chiede gli oneri più cari d’Italia- se in questa difficile congiuntura -schiacciata tra pandemia e guerra- li dimezzasse temporaneamente in percentuale -limitatamente alla costruzione di case- non ne avrebbe gran danno perché compenserebbe il minor introito unitario con un numero maggiore di operazioni -e quindi di entrate-, oltre che con le imposte aggiuntive che i nuovi residenti porterebbero alle casse comunali -dalla Tari alle addizionali Irpef-.

 

In particolare per operazioni di rigenerazione urbana, ossia per realizzazioni abitative su aree degradate, o comunque dismesse, dove il (relativo) sacrificio comunale acquisirebbe anche una valenza sociale, soprattutto per le periferie milanesi dove i recuperi sono più difficili per i prezzi inferiori degli immobili realizzati. E la strada giuridica per fare questo -se solo si volesse- esiste: è il nuovo art.40bis introdotto nell’ordinamento dalla recente modifica della l.r. 18/19 sulla rigenerazione urbana.

 

Lo stesso si può dire a livello statale per l’imposta di registro, un balzello altrettanto depressivo e disincentivante dei nuovi investimenti quanto gli oneri comunali. L’ASPESI ha da tempo predisposto e avanzato una proposta di legge per differire l’imposta di registro sugli appartamenti vecchi che gli operatori acquisterebbero a parziale deconto del prezzo delle vendite dei nuovi appartamenti. Anche qui il costo per le casse pubbliche sarebbe minimo (anche perché oggi l’introito statale sulle permute è pari a zero in quanto praticamente inesistenti), a fronte invece di un fortissimo effetto incentivante sulla creazione di nuovi alloggi.

 

In conclusione, se il Comune di Milano e il Governo vogliono, la possibilità di ridurre il caro casa esiste e senza impatto negativo sui saldi delle casse pubbliche nazionali e locali. Basta cambiare approccio, essere poco ideologici e molto pragmatici infrangendo i tabù urbanistici e tributari degli anni ’70 del secolo scorso, come a Milano si sa fare quando lo si vuole veramente e come un “governo dei migliori”, tecnico e non politico, dovrebbe voler fare”.

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