X Questo sito utilizza cookie anche di terze parti, continuando la navigazione l'utente ne acconsente l'utilizzo. Per informazioni su quali cookie vengono utilizzati e su come disabilitarli consultare l'informativa estesa.
Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
25/02/2022
ESITO DELLA RIUNIONE DELLA COMMISSIONE PER LA RIGENERAZIONE URBANA DI MILANO

In occasione della riunione della Commissione per la Rigenerazione Urbana di Milano, introdotta dal Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana e dal Presidente di ASPESI Milano Alberto Moro, si è discusso delle principali novità e criticità della normativa urbanistica milanese, lombarda e nazionale in materia urbanistica intervenute nei primi due mesi del 2022.

Su richiesta del Coordinatore della Commissione Avv. Antonio Belvedere, l’Avv. Maurizio Malomo ha illustrato il testo del nuovo Piano Territoriale Regionale della Regione Lombardia, adottato e in fase di osservazioni, segnalando con compiacimento che diversi suggerimenti e richieste precedentemente avanzati da ASPESI sono stati recepiti nel testo poi adottato.

L’Avv. Malomo si è soffermato su tre criticità che hanno fatto oggetto delle osservazioni al PTR adottato presentate da ASPESI, sulla base del lavoro tecnico svolto dallo Studio Legale Belvedere Inzaghi & Partners:

1) un’incoerenza definitoria sul concetto di “suolo urbano” che può avere un non voluto effetto paradosso per il consumo di nuovo suolo invece del recupero di aree degradate,

2) lo stesso si può affermare per il concetto di “superficie urbanizzata” non definita chiaramente,

3) non si condivide una parte delle norme attuative (la cd. Disciplina) che bloccherebbero automaticamente tutti gli interventi oltre la manutenzione (come, ad es., la ristrutturazione edilizia) sui laghi e nei fontanili, persino gli interventi obiettivamente ecologici e conservativi: si è osservato che andrebbe, invece, superato un siffatto blocco generalizzato ed automatico, riservando agli enti competenti (Sovrintendenze, Commissioni paesistiche) il controllo puntuale ad evitare danni ambientali o al paesaggio.

 

Venendo al Comune di Milano, l’Avv. Belvedere ha suggerito al Presidente Oriana di sollecitare all’Assessore Tancredi l’urgente produzione della convenzione-tipo prevista dal PGT di Milano e non ancora espressa nonostante siano passati due anni dall’entrata in vigore del PGT.

L’Avv. Peverati ha illustrato le seguenti criticità normative di Milano, rese più gravi dal limite stretto dei 24 mesi per la partenza dei progetti di rigenerazione urbana previsti dalla delibera di dicembre, mentre poi sono le stesse lacune normative del Comune che non permettono di rispettarlo.

1) Il PGT prevede che per gli edifici di oltre 2.000 mq occorra una convenzione vera e propria invece del precedente atto d’obbligo. Lo schema della convenzione lo fa il Comune ma dovrebbe essere revisionato, anche in relazione alla nuova delibera (dicembre 2021) sulla suddivisione del bonus volumetrico.

2) C’è una “raccomandazione” affinchè questa quota di contributo relativo al bonus volumetrico regionale non sia monetizzata ma corrisposta in opere di urbanizzazione “nell’ambito”, cioè connesse, ma mancano del tutto le regole attuative,

3) va sollecitata anche la convenzione-tipo prevista dal PGT per i criteri di monetizzazione della quota di ERS: anche questa dopo due anni non è stata ancora prodotta.

4) nell’incontro con l’Assessore Tancredi si era condiviso di studiare la possibilità di una sorta di “agenzia” mista pubblico-privato per accelerare le opere che andrebbe sollecitata.

 

Nel successivo dibattito, gli interventi si sono focalizzati soprattutto sul social housing.

 

Nicolas Rodriguez (Nexity, 50.000 appartamenti all’anno in Europa) illustrando l’esperienza francese sul social housing ha spiegato che vi è l’obbligo del 20% minimo in un progetto residenziale; in Francia funziona bene per l’esistenza di gestori specializzati, mancanti invece in Italia; il social housing deve essere bello e ben gestito. Francesco Guerrera (Euromilano) ha aggiunto che Cascina Merlata si divide tra 150.000 mq di libera e 150.000 mq tra edilizia convenzionata e housing sociale e la convivenza funziona perfettamente, pur nella forte differenza tra i prezzi. Antonio Belvedere e Massimo Roj hanno quindi ricordato il progetto da loro elaborato e donato alla città per il recupero del quartiere di S. Siro, progetto che comunque potrebbe essere applicato a diverse altre aree di Milano che ospitano edifici di case popolari, individuate nella loro ricerca.

Anche Renato Ferrari (FZ Architetti) si è dichiarato d’accordo sull’edilizia sociale, sottolinenando la necessità che le  pubbliche amministrazioni offrano gli strumenti utili a realizzarla e rimuovendo gli ostacoli che invece creano con la loro inefficienza e irrazionalità normativa. Ad esempio, il passo indietro compiuto dal Comune di Milano sull’incentivazione (in termini di SL) degli spazi comuni nell’edificio per servizi (che riducono anche le necessità di trasporto urbano e sono quindi anche ecologiche) e vincoli irrazionali sulle norme morfologiche. Ferrari ha anche chiesto che vengano rimossi i vari tappi che frenano lo sviluppo anche qualitativo del tessuto urbano: i 60 gradi di cui all’art.86.4 del R.E. vigente, i limiti di altezza posti dall’ENAC (che contrastano con l’esigenza di una città sempre più verticale) ecc. Lo sviluppo e la valorizzazione del territorio devono sortire da un confronto tra il mondo dello sviluppo e della promozione/progettazione immobiliare e ciò che la contorna, ossia la comunità. Le Amministrazioni devono favorire questo confronto per il bene di tutti, mentre ora pensano di dovere fare tutto loro e che il confronto nella società civile va bene solo se restano parole.

Secondo Antonio Belvedere, inoltre,  va urgentemente abolita la legge Tognoli sui posti auto pertinenziali obbligatori, ormai anacronistica e contraria alla rigenerazione urbana e a una città ecologica.

Federico Ferrari (Leader Re) ha sottoposto due questioni: 1) se tra il comma 5 e il comma 6 della delibera del Comune sul nuovo 40bis si debba ritenere che resti l’incentivo aggiuntivo del 5% (con risposta affermativa dell’Avv. Peverati, a condizione che si tratti di intervento che riduce l’impronta al suolo di almeno il 10%), 2) se sia ipotizzabile una sorta di “perequazione” urbanistica per la quota di ERS obbligatoria da distribuire in zone diverse tramite accordo tra privati (anche in questo caso con risposta affermativa dell’Avv. Belvedere, perché nulla impedisce al Comune -se lo vuole- di emanare un piano attuativo che faccia tornare le somme dovute di ERS anche in zone geografiche diverse del territorio comunale).

Antonio Belvedere ha anche affermato l’esigenza di superamento del concetto di indice ed ha chiesto ad ASPESI di attivarsi per il rilancio del tavolo “C’è Milano da fare” ricordando che esiste anche un Osservatorio per il Regolamento Edilizio, sul quale il Presidente Oriana ritiene, però, che sia meglio procedere in un rapporto diretto con l’Assessorato. 

Associazione Aspesi - P.zza Diaz, 1 - 20123 Milano - Codice fiscale: 97135100150 - Informativa Cookies - Informativa Privacy