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ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
16/02/2022
Demolizione-ricostruzione con modifica della sagoma in zona paesaggistica

Fonte legislazionetecnica.it

La Corte di Cassazione fornisce interessanti chiarimenti sulla qualificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici in zona vincolata.

FATTISPECIE - Nel caso di specie i ricorrenti erano stati condannati per il reato di cui all’art. 44, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c). In particolare, la Corte territoriale aveva ritenuto che le opere in contestazione (realizzazione di un fabbricato a seguito di demolizione di quello preesistente) integrassero una nuova costruzione e non una ristrutturazione edilizia, in quanto l’immobile, ubicato in zona sottoposta a vincolo paesistico, non rispettava la sagoma dell’edificio preesistente.

La Corte di Cassazione, sezione penale, con la sentenza del 31/12/2021, n. 47426 ha confermato la decisione del giudice del merito sulla base dei seguenti principi di diritto.

DEMO-RICOSTRUZIONE IN ZONA VINCOLATA - In primo luogo la Corte ha ricordato che con l’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), è stata introdotta una regolamentazione espressa per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione. Con le varie modifiche che tale lettera ha subito nel corso del tempo, il legislatore è giunto all’esclusione della necessità di mantenere identica la sagoma (come invece era stato stabilito nella versione originaria della norma) ai fini della riconducibilità dell’intervento di demolizione e ricostruzione alla ristrutturazione edilizia, qualora però non si tratti di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Leg.vo 42/2004.

Nelle zone paesaggisticamente vincolate, dunque, tale necessità permane, con la conseguenza che l'intervento comportante la modifica della sagoma va qualificato come "nuova costruzione" (e non come ristrutturazione), con applicazione del relativo regime autorizzativo.
Ciò posto, la Corte ha ritenuto irrilevante che nella fattispecie non si trattasse di un vincolo sull’immobile, ma del vincolo imposto sull’intera zona. Sul punto è stato ribadito il principio secondo il quale in materia edilizia, al fine di poter escludere la configurabilità del reato di costruzione abusiva in zona vincolata, di cui all'art. 44, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), la condizione del rispetto, oltre che della volumetria, anche della medesima sagoma dell'edificio preesistente - imposta dalla seconda parte dell'art. 3 del citato D.P.R. per qualificare, in deroga al regime ordinario, gli interventi di demolizione e ricostruzione come "ristrutturazione edilizia" - opera anche quando il vincolo paesaggistico riguarda una zona e non un singolo immobile (C. Cass. pen. 28/07/2016, n. 33043).

Sul tema si veda anche la Nota Demolizione e ricostruzione immobili vincolati: quando deve essere “fedele”.

CONCETTO DI SAGOMA - Parimenti irrilevante è stata ritenuta la circostanza che fossero rimasti inalterati altezza, volume e superficie, senza "apprezzabile" alterazione della sagoma. In proposito la Corte ha affermato che per sagoma deve intendersi la forma della costruzione complessivamente intesa e, cioè, la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, e, quindi, tutte le strutture perimetrali come gli aggetti e gli sporti, così che solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma (C. Cass. pen. 23/04/2004, n. 19034); inoltre, anche la forma e le dimensioni del tetto sono parte del concetto di "sagoma" (C. Cass. pen. 24/11/2010, n. 41752).

Nel caso di specie le opere realizzate avevano comportato plurimi aspetti di modifica della sagoma dell’edificio demolito (nuova sagoma planimetrica variata da una forma rettangolare ad una forma geometricamente più complessa in proiezione orizzontale, nuova sagoma altimetrica dell’edificio in senso verticale con realizzazione di quattro livelli in luogo dei preesistenti due livelli, nuova copertura curvilinea in luogo della preesistente copertura di tipo tradizionale), che rendevano indubbio il mancato rispetto della sagoma dell’edificio preesistente.

DISCIPLINA REGIONALE - Infine la Corte ha respinto anche il motivo concernente l’applicabilità della normativa regionale che consentiva la demolizione e ricostruzione di un preesistente edificio senza il rispetto della sagoma. La Corte ha chiarito che la norma statale dettata in materia di regolamentazione dell'attività edilizia, con la quale è stato previsto il regime dei titoli abilitativi, è destinata a prevalere sulla norma regionale, ciò conformemente a quanto ritenuto dalla Corte costituzionale secondo la quale la disciplina dei titoli abilitativi spetta allo Stato, e in particolare la definizione degli interventi, con la distinzione tra le ipotesi di ristrutturazione urbanistica, di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, da un lato, e le ipotesi di ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera e degli altri interventi (restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria), dall'altro.

Di conseguenza è stata esclusa l’applicabilità della disciplina regionale che non teneva conto della normativa di principio dettata dal D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche, nella quale, invece, il legislatore statale, dettando i principi della materia, ha distinto a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione venga effettuato o meno in zona vincolata, differenziando in base a tale circostanza la natura dell’intervento edilizio ed il correlato regime dei titoli abilitativi.

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