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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
01/02/2022
TELEMUTUO - ADESSO O MAI PIU’: ECCO PERCHE’ IL 2022 E’ UN ANNO ECCEZIONALE PER L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Inflazione, tassi di interesse e bonus fiscali. E’ questo il cocktail economico che determinerà il boom del mercato immobiliare nel corso del 2022. Mai come oggi, infatti, nel corso dell’ultimo decennio, si erano andate combinando tante condizioni favorevoli all’acquisto di una abitazione, sia per uso personale che per investimento. Se è vero infatti che la fiammata dei prezzi andrà a generare una migrazione dei capitali verso investimenti meno soggetti all’inflazione, è vero anche che questa condizione andrà a coesistere con una prolungata permanenza del costo del denaro su livelli storicamente molto bassi. Bisogna poi considerare l’estensione per tutto l’anno dei bonus fiscali per la ristrutturazione e il risparmio energetico che consentono di abbattere le spese straordinarie di rinnovamento dell’abitazione. Tutto questo, in un contesto di prezzi che, al di là di alcune città come Roma e Milano, si mantengono ben al di sotto dei livelli medi osservati solamente dieci anni fa.

 

Inflazione


Da alcuni mesi a questa parte, la fiammata dei prezzi ha fatto tornare lo spettro inflativo in Europa allargando considerevolmente la forchetta tra il livello effettivo e il target del 2% fissato dalla Banca centrale europea. A determinare la crescita dell’inflazione, arrivata in Europa al di sopra del 5% e addirittura oltre al 7% negli Stati Uniti, hanno concorso alcuni fattori, legati in gran parte all’emergenza pandemica. Da una parte, infatti, le Banche centrali hanno ampliato l’offerta monetaria per attenuare le conseguenze del Coronavirus. La Fed, nel 2020, ha allargato la massa monetaria del 24,8% a fronte del 10,9% della Bce. Questo a avuto un impatto immediato sulla crescita dei prezzi che si è andata amplificando in conseguenza della scarsità della domanda di alcuni beni determinata dal rallentamento della produzione imposta dai lockdown. Gli effetti combinati di queste due leve hanno determinato una fiammata dei prezzi che sta imponendo agli investitori lo spostamento dei propri capitali verso asset reali capaci di assorbire la svalutazione determinata dall’inflazione. Il risultato è una corsa al mattone che, insieme ad alcune materie prime, consentirà di mettere al riparo la liquidità dal rischio di svalutazione.

 Tassi di interesse


In questo contesto, nonostante tutto, il livello dei tassi di interesse sembra destinato a mantenersi su livelli minimi per almeno dodici mesi. «Un intervento al rialzo sul costo del denaro andrebbe a creare, infatti, un effetto distorsivo sulla crescita economica che non potrebbe essere tollerato dai mercati in una fase di ripresa post pandemica», ha spiegato Antonio Masiero, Team Principal di Telemutuo. «Per questo, la nostra analisi condotta sull’Euribor a 3 mesi, parametro utilizzato per la determinazione del livello dei tassi applicati dalle banche nel calcolo di un mutuo ipotecario, ci induce a ritenere che si tratti di un momento particolarmente favorevole per l’accensione di un finanziamento per l’acquisto di una casa. Fino a tutto il 2023 L’Euribor dovrebbe infatti mantenersi negativo determinando un tasso effettivo di finanziamento ipotecario decisamente contenuto soprattutto per i mutui tra il 50% e il 70% di LTV e di durata ventennale, con un risparmio significativo rispetto allo stesso mutuo acceso soltanto tre anni più tardi, nel corso del 2026». 



Andamento atteso per il tasso Euribor 3 mesi


Scadenza


Euribor
previsto


Differenza su
gennaio 2022


Gennaio 2022


-0,57%

 

Dicembre 2022


-0,49%


0,08%


Giugno 2023


-0,29%


0,28%


Dicembre 2023


-0,01%


0,56%


Giugno 2024


0,14%


0,71%


Dicembre 2024


0,25%


0,82%


Giugno 2025


0,33%


0,90%


Dicembre 2025


0,39%


0,96%


Giugno 2026


0,43%


1,00%


Dicembre 2026


0,46%


1,03%


Giugno 2027


0,50%


1,07%


Dicembre 2027


0,54%


1,11%


Giugno 2028


0,58%


1,15%


Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Telemutuo

 

Bonus fiscali e Superbonus


Al di là delle condizioni finanziarie, esiste un altro elemento particolarmente importante nelle scelte di investimento immobiliare: i bonus fiscali e il superbonus prorogati dal governo per tutto il 2022. La legge 20 dicembre 2021 numero 234 ha infatti esteso la possibilità di applicare i benefici del superbonus anche alle case unifamiliari e alle villette con la scadenza del 31 dicembre 2022 eliminando il tetto Isee dei 25 mila euro ipotizzato inizialmente dall’esecutivo. Ma con il vincolo del raggiungimento del 30% nell’avanzamento lavori entro la fine del mese di giugno. Non si tratta, tuttavia, delle uniche novità introdotte dalla legge. Il governo ha deciso infatti di prorogare il Superbonus per gli impianti fotovoltaici e ha introdotto un'agevolazione per le opere di abbattimento delle barriere architettoniche (75% del costo dei lavori entro la fine del 2022). Ma non si tratta degli unici benefici fiscali legati all’immobiliare garantiti dalla normativa. L’esecutivo ha infatti prorogato fino al 2025 il Superbonus 110% per gli interventi nei comuni colpiti da eventi sismici mentre il tetto di spesa detraibile per il bonus mobili (50%) è stato elevato da 5.000 a 10.000 euro. Meno attraente invece l’utilizzo del bonus facciate il cui contributo garantito dallo Stato è sceso per quest’anno al 60%, mentre il bonus giardini è stato confermato al 36%. «I prossimi mesi vedranno un vero e proprio boom del mercato residenziale in Italia come nel resto d’Europa», ha spiegato Angelo Spiezia, Amministratore Delegato di Telemutuo. «Storicamente è difficile rinvenire una condizione tanto favorevole per l’acquisto di una casa in cui elementi esogeni legati alle politiche monetarie vanno a sommarsi con strumenti nazionali pensati per agevolare la trasformazione del parco abitativo del Paese in un’ottica di abbattimento dei consumi energetici in vista della scadenza del 2050. A questo, si aggiunge poi il sostegno diretto ai giovani attraverso le garanzie pubbliche per la sottoscrizione di un mutuo under 36 e i bonus fiscali per la ristrutturazione degli immobili con la possibilità di recuperare oltre il 50% della spesa. Insomma, un vero e proprio Eden per il mercato immobiliare che si dovrebbe tradurre in un forte innalzamento nel numero di compravendite destinato a trascinare al rialzo il valore degli immobili». 

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