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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
03/05/2021
3/5/21 - ASPESI IN PARLAMENTO – CONFRONTO SUL DDL PER LA RIGENERAZIONE URBANA
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ASPESI ha organizzato un confronto sul nuovo Ddl unificato per la Rigenerazione Urbana, visibile sul nostro canale YouTube ASPESI Tv .
Il Presidente, Federico Filippo Oriana, ha introdotto il meeting ricordando che il disegno di legge sulla Rigenerazione Urbana attualmente all’esame della Commissione 13^ del Senato della Repubblica nasce dall’unificazione di diversi testi precedenti. Numerose osservazioni presentate nello scorso ottobre da ASPESI, insieme a Confedilizia, sul principale di essi -il n.1131 di espressione del PD- sono state recepite dalla Commissione, alcune integralmente, altre solo in parte, ma sussistono gravi dubbi sulla proposta legislativa. Dubbi essenzialmente di impianto complessivo che hanno suscitato le critiche di diverse associazioni industriali del settore territorio -da Confindustria ad ANCE- per la complessita' e farraginosita' delle procedure previste dall’articolato normativo, con rischio di ineffettivita' della nuova normativa, rischio che anche ASPESI teme.
Un altro timore che i consulenti di ASPESI hanno sottolineato all’Associazione e' il carico eccessivo di adempimenti che viene posto sugli enti locali, molti dei quali non strutturati adeguatamente per assolverli in tempi certi. Ma con un sistema “a catena”, per il quale nessun ente puo' varare il piano relativo al proprio territorio se prima non e' stato approvato il piano del livello superiore (Stato, Regione, Comune), rischia di rendere la nuova legge un “libro dei sogni”.
Su queste criticita' ASPESI ha voluto chiamare un confronto tra gli esperti imprenditoriali e professionali di tutte le sedi metropolitane dell’Associazione e il presentatore alla Camera dei Deputati dell’originario ddl, l’On. Roberto Morassut, esperto di rigenerazione urbana non solo come politico, ma anche e soprattutto come amministratore locale per la sua lunga esperienza nella Giunta comunale capitolina.
L’On. Morassut ha esordito riconoscendo che il ddl strada facendo e' cambiato radicalmente, caricandosi di un fardello che oggi lo rende troppo pesante. La motivazione essenziale di questa deriva -da lui definita “iperpianificatoria”- e' il cambio di maggioranza nel frattempo intervenuto che ha portato alla “somma” di test diversi, ognuno dei quali sensibile ad uno specifico segmento della problematica di rivitalizzazione urbana. “Manca cosi' -ha affermato Morassut-, e invece non deve mancare, la coscienza che il ciclo industriale dell’operazione immobiliare da recupero e' radicalmente diverso da quello della costruzione sul greenfield: demolizione, bonifiche, talvolta trasferimento di intere comunita', ossia ingenti extra-costi che devono essere compensati da forti riduzioni di oneri comunali, senza le quali l’operazione diventa infattibile.”
Va poi ricordata sempre la problematica della riduzione del consumo di suolo che, comunque, non si realizzera' senza una forte spinta della Rigenerazione Urbana. E il problema mai risolto della effettiva finalizzazione degli oneri incassati alle nuove opere di infrastrutturazione e non ai deficit finanziari dei comuni. Sullo sfondo la riforma mai realizzata della legge urbanistica del 1942, testo allora importante e completo, ma 80 anni dopo completamente superato.
“L’obiettivo che dobbiamo porci con questa nuova legge -ha concluso Roberto Morassut- e' di alleggerire per velocizzare, soprattutto visti i problemi impellenti di cui l’economia italiana soffrira' nell’epoca post-Covid, problemi che potrebbero trovare un aiuto immediato e significativo con l’avvio di un ampio e accelerato processo di rigenerazione delle nostre citta'”.

Sono seguiti una serie di interventi degli esperti presenti che sintetizziamo:
Gennaro Farina: “Non si puo' riuscire a fare una buona legge sulla Rigenerazione Urbana senza una modifica della legge urbanistica del 1942. Occorre acquisire risorse per la Rigenerazione Urbana dai fondi europei. Una fiscalita' di vantaggio e' dirimente. Occorre semplificare al massimo i cambi di destinazione d’uso”.
Valter Macchi condivide le riserve generali di impianto sollevate dalle varie organizzazioni che si sono espresse -tra cui la sua, l’OICE- e riprese oggi dal Presidente nella sua introduzione e dall’On. Morassut nella sua comunicazione. Condivide anche il pensiero che senza una riforma della legge urbanistica del 1942 non di possa fare una buona legge sulla Rigenerazione Urbana perche' quella legge impone il consumo di suolo. Invoca una forte intesa tra tutte le associazioni interessate per cercare di migliorare radicalmente l’impianto del nuovo ddl.
Armando Latini: “A meta' strada tra la legge del 1942 e oggi, nel 1977 la legge n.10 “Bucalossi” creo' la concessione edilizia al posto della licenza edilizia. Di qui gli oneri concessori nelle realizzazioni immobiliari, sistema poi modificato superficialmente diverse volta, ma mai riformato organicamente”.
Paolo Buzzetti: “Occorre un forte coordinamento centrale che non puo' essere solo la “cabina di regia” prevista nel testo attuale. Va rivista la disciplina omogenea delle zone A di cui al DL dell’estate 2020 perche' anche nei centri storici esistono aree che vanno messe a posto e cosi' non si puo' fare. Negativo e da rifare il recente PTPR della Regione Lazio che blocca lo sviluppo. Una serie cosi' negativa di provvedimenti urbanistici, in particolare per Roma, favorisce l’espansione invece della rigenerazione. Per cui il ddl sulla Rigenerazione Urbana deve intervenire subito proattivamente su tutto questo, ma non basta: occorre pensare alla revisione del Titolo V della Costituzione”.
Renato Guidi: “Il PTPR era stato pensato diversamente e cosi' la versione originaria del ddl sulla Rigenerazione Urbana di Morassut. La strada migliore sarebbe rilanciare la normativa tipo “piano casa” del Governo Berlusconi, aggiornata con una sensibilita' ambientale. Non c’e' nessuna possibilita' che una normativa come il PTPR o il ddl sulla Rigenerazione Urbana come e' ora a Roma funzioni: la prima e' scandalosa, la seconda e' sul modello anni ’70. Meglio gettare tutto nel cestino e ricominciare daccapo”.
Antonio Belvedere: “La legge n.765 del 1967 doveva essere “ponte” (e cosi' fu chiamata) verso la nuova legge urbanistica, ma piu' di 50 anni dopo la stiamo ancora aspettando. Rispetto alla questione sollevata delle concessioni di cui alla Bucalossi, la questione si e' risolta in Lombardia con la perequazione urbanistica dei diritti edificatori. La vera questione sulla Rigenerazione Urbana e' semplificare: i grandi investitori -in particolare internazionali- non chiedono premialita' ma certezze: sui tempi (auspicabilmente brevi), sui diritti e sulle regole”.
Alessandro Pallottino: “Il Comune di Roma in quasi ormai 5 anni non ha fatto le delibere per i recuperi e quindi questi non si sono fatti, nonostante la legge regionale sulla Rigenerazione Urbana. Un altro grave problema e' quello del silenzio-assenso che funziona in teoria, ma in pratica il Comune non te lo certifica non dando certezza agli investimenti: in piu' la giurisprudenza interpreta le norme che lo regolano in modo timido, mentre le amministrazioni non dovrebbero temerne il riconoscimento visto che dispongono comunque del potere di annullarlo. Per cui nel ddl in esame il meccanismo del silenzio-assenso andrebbe chiarito in modo espresso”.
Massimo Roj: “Il progetto di recupero del quartiere di S. Siro a Milano costituisce un esempio di Rigenerazione Urbana reale su vasta scala per il quale ringrazia ASPESI di averlo appoggiato fortemente sin dall’inizio. E’ stato presentato al Consiglio Comunale un documento programmatico come esempio di partnership pubblico-privato per valorizzare un distretto autosufficiente di una citta' policentrica”.
Nicola Madonna: “FS Sistemi Urbani e' fortemente impegnata in tutta Italia nella Rigenerazione Urbana e ricorda i progetti piu' importanti di Roma, Milano e Torino che hanno visto l’appoggio di ASPESI in tutte queste tre metropoli dove l’Associazione e' presente direttamente. Anche le Ferrovie dello Stato si scontrano, tuttavia, con la burocraticita' delle amministrazioni locali e con la conseguente diffidenza degli operatori privati. Per cui raccomanda che ASPESI insista sulla previsione normativa di tempi certi, perche' la domanda essenziale che perfino una grande realta' nazionale come il Gruppo Ferrovie dello Stato si deve sempre porre e': quando si potra' iniziare?”
Daniela Tome': “Non si possono fare interventi solo in regime di riduzione del consumo di suolo. Bisogna liberare il percorso dall’obbligo di VIA. Occorre incentivare le bonifiche. Occorre ottenere la possibilita' di realizzare progetti di Rigenerazione Urbana anche in SCIA. Bisogna modificare il testo attuale dove pretenderebbe che regioni come la Lombardia e l’Emilia-Romagna rifacciano il piano paesistico (che hanno approvato da poco)”.
Livio Dezzani: “Anche in questa vicenda si evidenziano due Italie diverse: quella che sta liberando energie incredibili e quella che segue modelli superati da decenni e che non andra' da nessuna parte”.
Concorde con gli ultimi due interventi anche Marta Spaini, mentre Matteo Peverati ha sottolineato l’importanza della semplificazione.
Paolo Buzzetti: “La politica pensa di risolvere i problemi sommando norma a norma. Vale per la Rigenerazione Urbana, per corruzione negli appalti, per il consumo di suolo. Cio' aggrava la distanza tra il paese reale e il paese legale, distanza che sta diventando un abisso. Cosi' procedendo alla fine avremo una legge non buona. Forse sarebbe meglio azzerare tutto”.
Roberto Morassut in conclusione ha affermato di aver recepito le critiche e che cerchera' di farsene interprete. “Indubbiamente un governo di unita' nazionale era necessario in questa fase, ma sul ddl per la Rigenerazione Urbana ha finito per mettere insieme tutto creando una congerie di dubbia gestibilita'”. Ha ritenuto inoltre particolarmente interessante il progetto per il quartiere di S. Siro a Milano pregando di essere tenuto informato, come esempio virtuoso di Rigenerazione Urbana.
Federico Filippo Oriana: “L’interessantissimo dibattito odierno pone seri dubbi sulla strada piu' opportuna da intraprendere, se sia cioe' piu' opportuno insistere con emendamenti puntuali, o se non sia meglio chiedere una pausa di riflessione per una rivisitazione complessiva dell’impianto della legge. Ad evitare di pregiudicare per decenni con un provvedimento sbagliato una prospettiva quale la Rigenerazione Urbana vitale per il rilancio quantitativo e qualitativo del nostro Paese. L’ASPESI riflettera' al suo interno e prendera' una decisione su questo dilemma, anche dopo un confronto con le confederazioni/associazioni piu' vicine”.
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