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ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
12/01/2021
Demolizione e ricostruzione immobili: le condizioni per l’accesso al Superbonus

Tra le condizioni, la nuova destinazione d’uso del fabbricato risultante alla fine degli interventi deve essere attestata dal provvedimento amministrativo che li autorizza


L’intervento di demolizione e ricostruzione, con la messa in sicurezza dal punto di vista antisismico di immobili esistenti, uno pertinenza (C/2), l’altro “fabbricato collabente” (F/2) fruisce del Superbonus, a condizione, tra l’altro, che rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380/2001, ai quali sono stati aggiunti di recente “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana” (10, comma 1, lettera b, n. 2 del Dl n. 76/2020). Lo precisa l’Agenzia delle entrate nell’articolata risposta n. 17 del 7 gennaio 2021.

L’Agenzia precisa che la relazione illustrativa al decreto n. 76 evidenzia che “gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva possono prevedere che l'edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e ipologiche differenti rispetto a quello originario. Inoltre, allo scopo di coordinare l'attuale definizione della ristrutturazione ricostruttiva con le norme già presenti in altre discipline incidenti sull'attività edilizia, si precisa che il medesimo edificio può presentare quegli incrementi volumetrici necessari, oltre che per l'adeguamento alla normativa antisismica (già previsto dall'art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001), anche per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. È evidente l'obiettivo della norma di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l'intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.)”.

In merito alla possibilità di fruire del Superbonus l’Agenzia conclude che, grazie alla modifica normativa attuata con il Dl n. 76/2020, gli interventi programmati sugli immobili accatastati C/2 e F/2 entrano a pieno titolo nella lettera d) del comma 1 dell'articolo 3 del Dpr n. 380/2001, ma per fruire della maxi-detrazione tale circostanza deve essere comprovata da un titolo amministrativo del Comune che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali. Infine, riguardo ai limiti di spesa il contribuente dovrà considerare il numero delle unità immobiliari censite nel Catasto fabbricati (C/2 e F/2) all'inizio dei lavori, per cui, ai fini del Superbonus, la spesa ammissibile sarà di 96mila euro per ciascuna delle unità immobiliari da demolire e ricostruire.

Con la risposta n. 11/2021 l’Agenzia risponde alla questione relativa alla fruizione del Superbonus per interventi di riduzione del rischio sismico di un edificio demolito e ricostruito con aumento volumetrico. L’Agenzia chiarisce che l’agevolazione spetta solo se i lavori di ristrutturazione con l’ampliamento dei metri quadri risultino dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

L’Agenzia, al riguardo, ricorda che la circolare n. 24/2020 ha precisato che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). L’Agenzia ha rilevato, inoltre, che, in base al decreto “Semplificazione”, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”. La relazione illustrativa della disposizione, per quanto riguarda l’aumento volumetrico, precisa che “L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. È evidente l’obiettivo della norma di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l’intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.)”.

Nel caso di specie, il titolo abilitativo non è stato ancora richiesto al Comune o altro ente territoriale competente e, pertanto, non risulta dimostrato se l’intervento di demolizione e ricostruzione che l’istante vuole realizzare può essere compreso tra i lavori di ristrutturazione edilizia definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr n. 380/2001.
In conclusione, solo se l’intervento di demolizione e ricostruzione rientra tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr  n. 380/2001, come risultante dal titolo amministrativo, e i lavori rientrano nel Superbonus o di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del Tuir, l’istante potrà fruire delle agevolazioni.

Per un’abitazione unifamiliare sulla quale si intendano eseguire lavori di ristrutturazione con ampliamento (ma senza demolizione), si ha diritto al superbonus 110% solo per le spese riferibili alla parte esistente e non anche a quella di nuova costruzione.  
Lo afferma l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 24 dell’8 gennaio 2021.

La domanda riguarda un’abitazione unifamiliare funzionalmente indipendente con accesso esclusivo da via pubblica, sulla quale il proprietario intende effettuare un intervento di ristrutturazione senza demolizione con ampliamento del volume riscaldato, oltre a interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno, pompa di calore e fotovoltaico) sulla parte di edificio esistente, che porteranno ad un miglioramento di due classi energetiche dell’immobile.
 
L’Agenzia chiarisce che ai fini del superbonus 110% gli interventi, a eccezione dell’impianto fotovoltaico, devono riguardare comunque edifici o unità immobiliari ‘esistenti’, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Con le risposte 19, 25 e 26 l’Agenzia risponde ai quesiti posti sul sismabonus acquisti, destinato agli immobili demoliti e ricostruiti al fine di ridurre il rischio sismico da parte di società di costruzioni o immobiliari, anche con variazione volumetrica, purchè provvedano alla vendita delle unità immobiliari entro 18 mesi dal termine dei lavori.

Ai fini della spettanza del sismabonus l’Agenzia ha precisato che la società cedente dev’essere proprietaria dell’intero edificio che ha demolito e ricostruito (risposte 26/2021 e 213/2020). Specifica poi che la mancata allegazione alla richiesta del titolo abilitativo della asseverazione preventiva di efficacia degli interventi ai fini della riduzione del rischio sismico comporta la non spettanza del bonus. Tuttavia, per gli immobili ubicati nelle zone 2 e 3 con richiesta autorizzativa antecedente al 1° maggio 2019 il bonus spetta anche nel caso in cui non sia stata allegata l’asseverazione preventiva purchè questa sia poi presentata entro la data del rogito notarile.

Con la risposta 23/2021 l’Agenzia stabilisce che possono usufruire del bonus facciate gli edifici ubicati nelle zone A e B di cui al DM 1444/68. La detrazione compete anche per gli edifici ubicati nelle zone ad esse assimilabili, determinate con normativa regionale o regolamento edilizio comunale e dotati della relativa certificazione urbanistica rilasciata dall’ente competente.

Con le risposte 21 e 24 in materia di Superbonus 110% l’Agenzia individua le unità immobiliari funzionalmente indipendenti o con uno o più accessi dall’esterno per le quali deve sussistere contemporaneamente l’indipendenza funzionale e l’accesso autonomo. La risposta non tiene conto però delle modifiche introdotte dall’art. 1 comma 66 della legge di bilancio 2021.

Infine, con la risposta 18/2021 l’Agenzia fornisce chiarimenti su interventi combinati di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico eseguiti su edifici situati nelle zone 1, 2 e 3.

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