A seguito delle modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) al Testo unico edilizia, il MIT fornisce chiarimenti in merito ai presupposti necessari affinché gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili tutelati o situati nei centri storici possano essere considerati interventi di ristrutturazione edilizia. Il testo della circolare si sofferma su due specifiche disposizioni, oggetto di modifica dal DL 76/2020, ossia gli articoli 2bis e 3 del DPR 380/2001 relativi alle norme sulle distanze per gli interventi di demolizione e ricostruzione e la nuova definizione di ristrutturazione edilizia.
Nel dettaglio fornito dall’Ance le indicazioni contenute nella circolare.
Nuova definizione della ristrutturazione edilizia (art. 3 DPR 380/2001)
In merito alla nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” le indicazioni riguardano:
Caratteristiche tipologiche
Nel ricordare che la modifica apportata dal DL n. 76/2020 ha ampliato la definizione di ristrutturazione edilizia che ora ricomprende tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione dove risulti modificata la sagoma, il prospetto, il sedime e le caratteristiche tipologiche (fatto salvo quanto si dirà per gli immobili vincolati), la circolare precisa che il riferimento alle “caratteristiche tipologiche” dell’edificio preesistente attiene esclusivamente gli aspetti architettonici e funzionali dell’edificio e non la destinazione d’uso.
Su questo si precisa che il chiarimento non è finalizzato ad impedire nell’ambito degli interventi di ricostruzione le modifiche di destinazione d’uso (le quali sono già ammesse dalla normativa vigente) ma è funzionale a consentire che, nei casi in cui è necessario rispettare le caratteristiche tipologiche es. nel caso di immobili soggetti a vincolo sia comunque possibile eseguire dei cambi di destinazione d’uso.
Incrementi volumetrici
A seguito delle modifiche operate dal DL 76/2020 sono consentiti, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione con incrementi di volumetria:
In merito a tale ultima possibilità la circolare specifica che l’incremento volumetrico deve essere però finalizzato a obiettivi di rigenerazione urbana, da intendersi – in assenza di una definizione normativa generale – come riferita a qualunque tipologia di interventi edilizi che, senza prevedere nuove edificazioni, siano intesi al recupero e alla riqualificazione di aree urbane e/o immobili in condizioni di dismissione o degrado.
Immobili soggetti a vincolo e immobili ricadenti nei centri storici
Si conferma che, nel caso in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione riguardino immobili soggetti a vincolo ai sensi del Dlgs 42/2004, per inquadrare l’intervento nella ristrutturazione edilizia sarà necessario rispettare le caratteristiche preesistenti (prospetti, sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, quest’ultima secondo le indicazioni sopra richiamate).
Per quanto riguarda gli edifici ubicati nelle zone A di cui al DM 1444/1968 e in zone a queste assimilate dai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici ovvero nelle aree comunque di particolare pregio storico o architettonico, la Circolare specifica che in questi casi il rispetto delle caratteristiche preesistenti (previsto per gli edifici vincolati) “è solo tendenziale, essendo espressamente fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici”.
In sostanza la Circolare sembra voler offrire una interpretazione meno rigorosa per le zone A ed a quelle assimilate individuando delle fattispecie in cui in qualche modo sarà possibile prescindere dal rispetto delle condizioni poc’anzi evidenziate.
La Circolare specifica infatti che sono fatte salve:
La clausola di “salvezza” consente, inoltre, di ritenere ammissibili anche per gli edifici ubicati in dette zone le variazioni imposte dalla normativa antisismica, energetica, sull’accessibilità etc
Demolizione e ricostruzione e rispetto delle distanze (art. 2bis del DPR 380/2001)
Ambito di applicazione e mantenimento delle distanze preesistenti in caso di incentivi volumetrici
La norma contenuta nel comma 1ter dell’articolo 2bis del DPR 380/2001, come modificata dal DL 76/2020, consente per gli interventi di demolizione e ricostruzione il mantenimento delle distanze preesistenti tra gli immobili in caso di modifica della sagoma, dell’area di sedime e dell’altezza del fabbricato demolito nonché anche in caso di incentivi volumetrici.
La circolare, in merito a tale disposizione, ha specificato che:
Destano delle perplessità le indicazioni con le quali si stabilisce che le previsioni contenute nel comma 1ter dell’art. 2bis del DPR 380/2001 sono volte a specificare che il mantenimento delle distanze preesistenti è consentito “se non è possibile la modifica dell’area di sedime”. Si ritiene, infatti, che tale interpretazione non sia aderente al testo normativo che, in particolare, prevede che la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti “anche” qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime.
Zone A e piano di recupero
La circolare interviene a fornire dei chiarimenti in merito alla disposizione contenuta nel terzo periodo del comma 1ter dell’articolo 2bis del DPR 380/2001 la quale prevede che “Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela”
In particolare si chiarisce che la norma: