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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
08/07/2020
DL Semplificazioni – Testo approvato e dichiarazioni del Presidente Oriana

Il Consiglio dei Ministri  ha approvato il decreto-legge che introduce misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale.

Il decreto interviene, in particolare, in quattro ambiti principali:



  • semplificazioni in materia di contratti pubblici ed edilizia

  • semplificazioni procedimentali e responsabilità

  • misure di semplificazione per il sostegno e la diffusione dell’amministrazione digitale 

  • semplificazioni in materia di attività di impresa, ambiente e green economy.


In ambito edilizio, si provvede alla semplificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione e delle procedure di modifica dei prospetti degli edifici; all’accelerazione dei termini di svolgimento delle procedure edilizie tramite una conferenza di servizi semplificata per acquisire l’assenso delle altre amministrazioni; al rafforzamento degli incentivi per gli interventi di rigenerazione urbana, con la riduzione del contributo di costruzione da pagare al Comune; alla proroga della validità dei titoli edilizi; alla previsione del rilascio su richiesta dell’interessato circa l’intervenuta formazione del silenzio assenso da parte dello sportello unico edilizia (SUE).

 

Di particolare interesse degli operatori di ASPESI la modifica all’art. 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia (che attualmente prevede che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”) che, come approvato ‘salvo intese’ dal Consiglio dei Ministri diventa: “Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti.
 
Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”.

 

In altre parole, oggi le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni possono rispettare le distanze preesistenti (generalmente minori di quelle imposte alle nuove costruzioni) a patto di conservare l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti. Se invece si vuole ‘spostare’ l’edificio o aumentarne il volume o l’altezza, si devono osservare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione. Se il testo del DL non si modificherà nel corso dell’iter parlamentare, questa regola decadrebbe lasciando il posto ad una maggiore libertà di ricostruire un edificio diverso (di volume maggiore e di diversa sagoma e altezza) ma mantenendo le distanze preesistenti.

 

A questo proposito il Presidente ASPESI Federico Filippo Oriana ha dichiarato: “Il testo contiene all’art.10 molte misure interessanti per accelerare l’attività immobiliare-edilizia affinchè questa possa offrire un contributo immediato e rilevante all’uscita del Paese dall’emergenza economica post-Covid, il suo classico contributo anticiclico che solo il “mattone” riesce ad apportare sul breve termine alle economie in recessione. E per un necessario impulso alle attività di rigenerazione urbana che costituisce la principale speranza di rilancio anche socio-ambientale, di qualità della vita e turistico dell’Italia”.

 

Sottolineo in particolare come novità significative - ha proseguito Oriana - la possibilità, in un intervento di recupero di un edificio da demolire, di una ricostruzione anche fuori sagoma, l’estensione degli ambiti della manutenzione straordinaria e della ristrutturazione edilizia e dell’utilizzo della SCIA, la riduzione del contributo di costruzione di almeno il 35% in operazioni di rigenerazione urbana, la possibilità di sanare violazioni minori, la previsione di tolleranze per variazioni minime nelle realizzazioni”.

 

Un solo punto - ha concluso il presidente di ASPESI - andrà modificato, sopprimendo l’avverbio “legittimamente” dal nuovo articolo 2-bis del DPR 380/01 che viene inserito con il DL proposto. Infatti, imporre un arretramento dell’edificio che si vuole costruire rispetto a quello precedente per rispettare distanze minime che non esistevano al momento della sua costruzione, significa solo bloccare il recupero di un edificio degradato. Ossia - come spesso accade con i nuovi interventi normativi in Italia - l’esatto contrario dell’obiettivo che ci si propone”.

 


Modifiche ai prospetti degli edifici


Inoltre, all’articolo 3, comma 1, lettera b) del TUE, il DL Semplificazioni aggiunge: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004)”.

 


Ricostruzione con diversa sagoma, prospetti e sedime


Conseguentemente, il DL interviene sull’articolo 3, comma 1, lettera d) che definisce gli ‘interventi di ristrutturazione edilizia’, modificando, in particolare, la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione. Ad oggi, il TUE prevede che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.  
Il DL Semplificazioni modifica il testo in questo modo: “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

 


Testo Unico Edilizia in via di revisione


Ricordiamo che presso il Ministero delle Infrastrutture è in corso la revisione complessiva del Testo Unico dell’Edilizia. Tra le novità previste c’è lo snellimento dei processi di demolizione e ricostruzione. Una bozza del testo è stata annunciata per luglio. (fonte Eilportale).

Scarica la bozza del DL Semplificazioni

 

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