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ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
20/05/2020
I dati del mercato immobiliare di Roma e dell’Area Metropolitana

Il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma, oltre a riportare semestralmente le quotazioni immobiliari dell’Area Metropolitana di Roma Capitale, presenta un apposito capitolo dedicato all’Osservatorio Immobiliare della BIR in cui analizza i principali dati relativi al mercato di riferimento. In particolare, l’Osservatorio ha al suo interno una sezione specifica in cui vengono analizzate le principali informazioni – fornite dagli Agenti Accreditati BIR – sugli immobili transati dagli stessi e, in occasione di questo Listino, è stato svolto un ulteriore Focus sull’andamento della sola città di Roma intesa come Centro storico e Quartieri.

OSSERVATORIO BIR – I PRINCIPALI RISULTATI

Immobili collocati – Per quanto riguarda gli immobili collocati nel corso di tutto il 2019 il 33,1% risulta concesso in locazione, il 66% è stato venduto. Non sii registrano, cambiamenti significativi rispetto a quanto rilevato nel  2018.

Tipologia immobili – Quanto alla tipologia degli immobili transati – venduti o concessi in locazione – per l’88,2% si è trattato di appartamenti, ville o villini, cioè il residenziale (era l’87,9% nel 2018), mentre il restante 11,4% ha riguardato il non residenziale nel suo complesso.

Per quanto riguarda le sole locazioni, il 79,4% ha riguardato il residenziale (il valore è salito di un punto percentuale rispetto all’anno precedente); nel non residenziale, invece, per l’8,9% si è trattato di locali commerciali, artigianali o per il terziario (erano l’11,6% nel 2018); l’8,9% per i uffici (erano il 5,3% l’anno precedente) e per lo 0,6% box o posti auto (dal 2,1% del 2018); infine, per il restante 1,1% si è trattato di complessi commerciali.

Per quanto concerne le vendite, il 94,1% ha riguardato appartamenti, ville o villini (erano il 93% l’anno precedente); il 2,2% locali commerciali, artigianali o per il terziario (dal 4,5% dell’anno precedente); l’1,1% uffici (dall’1,4%); l’1,7% box e posti auto (dall’0,8%); lo 0,9% tutte le restanti tipologie.

Da un’analisi complessiva rispetto alla tipologia di immobile c’è da notare che per gli appartamenti, ville o villini prevalgono le vendite (70,1%), rispetto alle locazioni (29,9%); il mercato degli uffici presenta una situazione opposta perché si incontrano le vendite al 20% e le locazioni all’80%; stessa cosa per i locali commerciali, artigianali o per il terziario dove il 66,7% delle transazioni sono state locazioni e il 33,3% vendite; infine, per i box e i posti auto si incontrano il 14,3% per le locazioni e l’85,7% per le vendite.

 Aree geografiche – Nel 2019 in totale il 21,8% degli immobili sono stati collocati nelle Zone dell’Agro romano; il 17,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Sud; il 17,2% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest; il 13,5% nei Quartieri urbani e Suburbi Nord; il 12,5% nei Quartieri urbani e Suburbi Est; l’8,6% nel Centro storico di Roma; il residuo 8,6% nei restanti Comuni della Città  Metropolitana di Roma Capitale.

Per quanto concerne le sole vendite, nel 2019 il 24,7% degli immobili venduti si trova nelle Zone dell’Agro romano; il 18,2% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest; il 16,8% in quelli Sud; il 15,9% in quelli Est; il 10,3% in quelli Nord; il 4,4% nel Centro storico e il 9,7% nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.

Invece, per le locazioni il 20,2% degli immobili locati nel 2018 si trova nei Quartieri urbani e Suburbi Sud; il 19,7% in quelli Nord; il 16,8% nel Centro storico; l’16,2%  nelle Zone dell’Agro romano; il 15% in quelli Ovest; il 6,4% nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale e il restante 5,8% nei Quartieri urbani e Suburbi Est.

Riepilogando, nel Centro storico le locazioni hanno superato di gran lunga le vendite, mentre nelle altre aree generalmente è il numero delle vendite che supera quello delle locazioni.

 Tempi di collocamento – In generale, i tempi delle locazioni sono stati più rapidi rispetto a quelli delle vendite: infatti, in media nel 2019, sono occorsi 171 giorni per affittare e 232 per vendere un immobile, contro i 176 dell’anno precedente per affittare e 238 per vendere. Nel dettaglio, se per affittare un appartamento, villa o villino sono bastati 145 giorni, per vendere ne sono occorsi 243; analogamente, nel non residenziale sono occorsi 217 giorni per affittare e 450 per vendere. Dall’analisi geografica sono emerse notevoli differenze tra i vari quartieri di Roma – a seconda che si sia trattato di locazioni o vendite – e, in particolare: nel Centro storico sono occorsi 365 giorni per vendere un immobile e 218 per affittare; 269 contro 143 nei Quartieri Nord; 284 contro 186 nei Quartieri Est; 256 contro 191 nei Quartieri Sud; infine, 196 per vendere invece di 106 per locare nei Quartieri Ovest.

Concludendo, da un’analisi della serie storica dei tempi di collocamento per tipo di transazione in tutta l’area sin qui presa in considerazione – dal 2004 al 2019 – si è evidenziato che, se nel 2004 bastavano 100 giorni per vendere un bene, nel 2019 ne sono occorsi 232, dato che aveva  raggiunto il suo massimo storico nel 2016 (318 giorni) e, anche per quanto riguarda le locazioni, si è registrato un incremento nel periodo in esame: 101 giorni nel 2004 contro i 171 del 2019, tuttavia entrambi i valori sono scesi rispetto al 2018.

OSSERVATORIO BIR – APPROFONDIMENTO SU ROMA

Per quanto riguarda la sola città di Roma con i suoi Rioni e Quartieri, è stato fatto un ulteriore approfondimento, andando a esaminare l’andamento delle compravendite verificatesi nel II Semestre del 2019 – il periodo cui si riferisce il presente Listino.

Il Comitato di Listino presiede al lavoro dal quale scaturiscono le Quotazioni che costituiscono il vero e proprio corpus del volume e, nel periodo preso in  esame, ha in primo luogo riscontrato un mercato immobiliare stabile nei Rioni del Centro Storico di Roma.

Invece, una lieve flessione in diminuzione è stata rilevata nei Quartieri della Zona Nord, principalmente nel Quartiere Flaminio, nel Quartiere Parioli e nel Quartiere Pinciano.

A loro volta, anche i Quartieri della Zona Est hanno subito una diminuzione, a causa della presenza di un portafoglio di immobili edificati con convenzioni con il Comune di Roma e Diritto di superficie, fatta però eccezione per i Quartieri Prenestino-Labicano e Tuscolano, in quanto zone più centrali e servite da mezzi pubblici e metropolitane.

Viceversa, i Quartieri della Zona Sud rimangono stabili, con il solo incremento nel Quartiere  Ostiense; lo stesso vale per i Quartieri della Zona Ovest, anch’essi stabili, eccezion fatta per il Quartiere Gianicolense che ha registrato un incremento delle compravendite.

Complessivamente, pur avendo riscontrato un aumento delle compravendite nell’ultimo semestre 2019, è difficile prevedere quale sarà l’andamento del mercato immobiliare a Roma per il 2020, stante l’attuale fase di emergenza legata all’epidemia del Covid-19 che ha investito l’intero Paese.

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