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ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
14/05/2020
DL RILANCIO – Le novita' per il settore immobiliare

In attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale prevista per oggi, giovedì 14 abbiamo raccolto le novità salienti introdotte dal DL Rilancio approvato sulla base del testo entrato in Consiglio dei Ministri alle 17.30 per riepilogare i provvedimenti che più interessano le imprese ed il settore immobiliare-edilizia.

Scarica la bozza del DL Rilancio

 


Misure per il rilancio delle imprese


Per le imprese sono previste misure per oltre 15 miliardi di euro. Nello specifico:

 

Art.27 Disposizioni in materia di versamento dell'IRAP (pag. 49 del DL Rilancio)

Per le aziende con fattura da 0 a 250 milioni sospensione di saldo e acconto IRAP (5 miliardi di euro in totale

 

Il DL introduce tra le novità positive il taglio generalizzato dell’Irap (l’imposta regionale sulle attività produttive) per le imprese e i lavoratori con un volume di ricavi o di corrispettivi fino a 250 milioni di euro, escluse banche, società finanziarie, assicurazioni ed enti pubblici. In particolare, non saranno dovuti i versamenti del saldo 2019 e dell’acconto (pari al 40%) del 2020

 

Art. 28 Contributo a fondo perduto (pag. 50 del DL Rilancio)

Indennizzo da 2.000 a 40.000 euro per PMI fino a 5 milioni di fatturato che hanno perso 33% del fatturato

 

E’ introdotto un sistema di contributi a fondo perduto per imprese, artigiani, commercianti e professionisti con ricavi fino a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso. L’intento di questa misura è infatti sostenere “i soggetti colpiti dall’emergenza epidemiologica Covid-19”, da cui è escluso però il soggetto la cui attività risulti cessata alla data del 31 marzo 2020. Per poter ricevere il contributo, bisognerà aver registrato ad aprile 2020 un calo del fatturato di almeno il 33% rispetto ad aprile 2019 (a meno che l’attività non risulti essere iniziata a partire dal primo gennaio 2019). L’importo dell’indennizzo (che sarà di minimo 1.000 euro per le persone fisiche e di 2.000 euro per le imprese) è determinato applicando una percentuale sulle perdite di fatturato tra, appunto, aprile 2020 e aprile 2019:



  • 20% della differenza di fatturato per chi ha ricavi fino a 400.000 euro

  • 15% per chi ha ricavi sopra a 400.000 euro e fino a 1 milione di euro

  • 10% per chi ha ricavi sopra a 1 milione di euro e fino a 5 milioni di euro


Questo parametro non vale per chi ha avviato l’attività a partire dall’1 gennaio 2019. Ci sono però degli importi minimi del contributo (qualora non vengano raggiunti tramite il calcolo appena descritto), che sono pari a 1.000 euro per le persone fisiche e 2.000 euro per gli altri soggetti. Per ottenere il contributo a fondo perduto, stando al testo dell’ultima bozza del Decreto Rilancio, bisognerà farne richiesta (indicando di essere in possesso dei requisiti) per via esclusivamente telematica all’Agenzia delle Entrate, entro 60 giorni dall’avvio della procedura da parte di quest’ultima, che verrà definita con un apposito provvedimento. Il contributo sarà corrisposto con accreditamento diretto sul conto corrente bancario o postale.

La richiesta dovrà contenere anche l’autocertificazione di regolarità antimafia, su cui la Guardia di Finanza farà i controlli successivamente all’erogazione del contributo

 

Art. 31 Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, affitto d’azienda e cessione del credito (pag. 61 del DL Rilancio)

Bonus affitto locali (60% degli affitti pagati negli ultimi 3 mesi)

 

Il Il Decreto Rilancio riprende il credito di imposta per le locazioni previsto dal decreto Cura Italia e lo estende a tutti gli immobili non abitativi, non solo quindi C/1, a tutte le attività di impresa e professionali che hanno subito un calo di fatturato, per i mesi di marzo aprile e maggio. Il credito di imposta torna ad essere del 60% e non del 100% come era stato annunciato nel giorni passati dal ministro Gualtieri.

Ma vediamo nel dettaglio:

stando a quanto previsto dalla bozza del Decreto Rilancio sarà istituito un credito di imposta per i canoni di locazione, leasing, o concessione pagati da:



  • esercenti attività di impresa

  • esercenti attività di arti e professioni


che abbiano ricavi e compensi inferiori a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente all'uscita del decreto in oggetto (ossia nell'anno 2019).

I canoni di locazione devono riguardare immobili ad uso non abitativo e destinati ad attività:



  • industriale

  • commerciale

  • artigianale

  • agricola

  • di interesse turistico

  • o riguardare l’esercizio di abituale attività di lavoro autonomo.


La misura del credito del credito dovrebbe spettare ai soggetti suddetti per un ammontare pari al 60% del canone totale corrisposto.

In caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, il credito d’imposta spetterà nella misura del 30 per cento dei relativi canoni.

Va prestata attenzione al fatto che per fruire del credito d’imposta commisurato all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio i soggetti locatari, se esercenti un’attività economica, devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente (comma 5), requisito non necessario per le strutture alberghiere alle quali il credito di imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente.

Va precisato che al fine di evitare duplicazioni del beneficio si prevede una non cumulabilità del credito in relazione ai medesimi canoni per il mese di marzo con il credito d’imposta di cui all’articolo 65 del decreto- legge 17 marzo 2020, n. 18 (Cura Italia), che ricordiamo prevedeva un credito di imposta per i soli immobili cat. C/1.

Il credito di imposta potrà essere fruito con le seguenti modalità:



  • in dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa

  • ovvero in compensazione, ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, successivamente all'avvenuto pagamento dei canoni.

  • Ai sensi dei commi 7 e 8 al posto dell'utilizzo diretto si può optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente o ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.


Per tutte le disposizioni applicative entro 20 giorni dalla entrata in vigore del decreto si provvederà con provvedimento della Agenzia delle Entrate

Rispetto alla prima versione, il credito d’imposta introdotto dal Decreto Cura Italia si estende ad una platea più ampia di titolari di partita IVA. Un bonus del 30% sarà invece previsto in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto
d’azienda
.

Viene inoltre introdotta la possibilità di cessione del credito, anche al locatore, nel caso di applicazione di uno sconto sul canone di affitto dovuto.

Il credito d’imposta sugli affitti dovrà essere utilizzato tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

 

Art.128 Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici (art. 128 pag. 228 del DL Rilancio)

Incentivi all’edilizia con il Superbonus del 110% che sostituisce il Sismabonus ed Ecobonus

 

Si porta al 110% la detrazione fiscale per determinati interventi in ambito di efficienza energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, con riferimento alle spese sostenute dal 1°luglio 2020 al 31 dicembre 2021 prevedendo al tempo stesso la fruizione della detrazione in 5 rate di pari importo.

Il credito da detrazione sarà cedibile senza limite, anche alle banche, e potrà essere goduto come sconto in fattura e il nuovo superbonus al 110% si applica alle persone fisiche non nell’esercizio di imprese, arti o professioni, ai condomini e agli IACP e solo per edifici adibiti ad abitazione principale.

Gli interventi interessati sono diversi.

Accedono all’incentivo potenziato in primis: isolamento termico delle superfici opache verticali per oltre il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio e sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a pompa di calore, anche abbinati sistemi fotovoltaici o di microcogenerazione.

Godono poi della nuova detrazione al 110% anche tutti gli interventi che attualmente accedono all’ecobonus per l’efficienza energetica, ma solo se abbinati alle due tipologie di intervento citati in precedenza.

Detrazione al 110% anche per lavori antisismici, sempre per spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, purché sia contestualmente stipulata una polizza assicurativa a copertura del rischio di eventi calamitosi.

Super bonus 110% anche per fotovoltaico e sistemi di accumulo (solo in alternativa ad altri incentivi) e colonnine di ricarica, con la condizione che installati congiuntamente a interventi importanti (i citati isolamento termico o sostituzione del sistema di climatizzazione) o antisismici.

Nel loro complesso, gli interventi di riqualificazione energetica, oltre a dover rispettare dei requisiti minimi (previsti dai decreti di cui al comma 3-terdell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63), devono garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche, oppure, se non possibile, portare a alla classe energetica più alta raggiungibile (fonte qualeenergia.it).

 

Art.170 Valorizzazione del patrimonio immobiliare (pag. 294 del Dl Rilancio)

Per rendere più efficienti le procedure di valorizzazione di beni immobili dello Stato si prevede:



  • l’estensione da 50 a 70 anni del termine di durata delle concessioni o delle locazioni di immobili pubblici al fine di facilitare il processo di raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario delle iniziative;

  • la possibilità di perseguire le finalità di valorizzazione e di utilizzazione a fini economici degli immobili pubblici anche per mezzo dell’istituto del diritto di superficie.


 

La disposizione si pone come strumento ulteriore per il raggiungimento degli obiettivi di razionalizzazione e contenimento della spesa associata agli immobili della Difesa e si rende necessaria a causa della non completa efficacia dei meccanismi di vendita delle singole unità immobiliari. Quei meccanismi, che si sono scontrati con la congiuntura non particolarmente propizia per il mercato immobiliare, potrebbero essere affiancati da strumenti di vendita in blocco capaci, invece, di intercettare settori del mercato non interessati alla singola unità. Il comma 3 si propone di razionalizzare le procedure di dismissione del patrimonio alloggiativo della Difesa, in particolare, con la proposta in esame si consente alla Difesa di alienare anche “in blocco” unità immobiliari libere e presenti in singoli fabbricati o comprensori rendendo più appetibile sul mercato “commerciale” la specifica offerta che sarà aperta direttamente a imprenditori del settore, ovvero a cooperative private.

 

Art.184 Esenzioni dall’imposta municipale propria-IMU per il settore turistico (pag, 307 del DL Rilancio)

Il DL introduce lo stop al pagamento della prima rata Imu in scadenza alla data del 16 giugno 2020 per i possessori di immobili classificati nella categoria catastale D/2, vale a dire gli immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù e dei campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate, a condizione che i possessori degli stessi siano anche gestori delle attività ivi svolte.

 

Art. 210 Disposizioni in tema di impianti sportivi (pag. 378 del DL Rilancio)

Tra le misure a favore delle attività sportive è inserita al comma 3 la seguente disposizione:

La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, e a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di ogni tipo. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito

 

La norma intende agevolare le associazioni e società sportive, professionistiche e dilettantistiche, che operano sull’intero territorio nazionale, consentendo loro di non procedere, fino al 30 giugno 2020, al versamento dei canoni di locazione e concessori relativi all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali, che nel periodo in considerazione sono rimasti inutilizzati per factum principis. I versamenti sospesi sono effettuati in unica soluzione entro il 31 luglio o mediante rateizzazione fino ad un massimo di 4 rate mensili di pari importo a decorrere dal mese di luglio 2020. Secondo le rilevazioni del CONI e dell’ICS il numero totale degli impianti pubblici censiti ammonta a circa 76.000 unità.

Secondo quanto contenuto nella relazione tecnica, le misure di contenimento, come è noto, hanno inciso sui rapporti giuridici che sono stati costituiti ai fini dell’esercizio delle attività commerciali. Il contratto di locazione, nel periodo in cui al conduttore è inibito per un factum principis l’utilizzabilità dell’immobile locato secondo l’uso pattuito, non realizza lo scopo oggettivo per il quale fu stipulato. Si verifica quindi un’alterazione in concreto del sinallagma che, in un contratto commutativo, non può che determinare un intervento di riequilibrio da parte dell’ordinamento.

 

Inoltre:



  • 600 milioni di euro per la cancellazione delle “spese fisse” delle bollette elettriche;

  • Cancellazione TOSAP per le dehors delle attività della ristorazione;

  • Forme innovative per la ricapitalizzazione delle grandi imprese con fatturato superiore ai 250 milioni di euro;

  • Sblocco pagamenti della PA nei confronti dei fornitori privati.


 

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