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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
31/03/2020
ASPESI RE-Blog: le proposte per la ripartenza del settore
Valter Macchi - 30 marzo 2020


Buongiorno a tutti, innanzitutto ringrazio ASPESI ed il Presidente Oriana per averci dato l’occasione di continuare a esprimere i nostri pensieri sugli argomenti che ci hanno visti impegnati in dibattiti e confronti negli ultimi anni.
In questi giorni di coscienziosa quarantena ho il desiderio di pensare positivo e cominciare con tutti voi a pensare al Rilancia Italia dopo il Cura Italia. L’argomento è particolarmente stimolante e da Architetto Urbanista ho interesse a suggerire al Governo alcune semplici modifiche legislative per favorire finalmente e per davvero il tanto dibattuto tema della Rigenerazione. La prima delle modifiche legislative riguarda l’art 146 del Dlgs 42/2004 che al comma 4 recita L’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo…. Se il governo intende seriamente avviare il Processo della Rigenerazione non può lasciare l’autonomia decisionale in capo alle Soprintendenze che possono esprimersi in contrasto ed in controtendenza col Dlgs 380/2001. Delle due l’una o si modifica il 380/2001 o il 42/2004. La rigenerazione passa inevitabilmente attraverso la demolizione e la ricostruzione con la possibilità del cambio di destinazione d’uso e la possibilità della densificazione.
Questi semplici concetti oggi sono  ostacolati da una parte dal dlgs 42/2004 e dall’altra dallo stesso 380/2001 che timidamente deroga al 1444/68 con l’art 2bis ma lascia alle regioni la facoltà di legiferare. Occorre metter mano alla modifica del 1444/68 in particolare agli art 8 e 9.
Se è vero che uniti ce la possiamo fare occorre che le associazioni unite facciano sentire la propria voce e che con competenza contribuiscano e collaborino con il Parlamento per una radicale modifica legislativa Edilizio/Urbanistico/Paesaggistico.
Gli argomenti su queste materie sono numerosi, mi piacerebbe sollecitare altrettanti numerosi interventi e arrivare ad una sintesi propositiva nel breve affinchè si possa veicolare il risultato a livello parlamentare.

Paola Santarelli - 27 marzo 2020
Opero con molte aziende nel campo immobiliare da moltissimi anni ed ho apprezzato i Vostri proponimenti.     In questa situazione difficilissima penso gli argomenti basilari del settore siano:




1) semplificazioni procedimenti urbanistico/amministrativi: normare nel campo dell’edilizia privata, la semplificazione e lo snellimento delle procedure assegnando al responsabile del procedimento ed alla conferenza dei servizi, da lui presieduta, 60 giorni per assumere le decisioni, la possibilità d’interrompere una sola volta i termini per ulteriori trenta giorni. Decorsi vanamente i 90 giorni sarà facoltà del soggetto privato di nominare autorevoli certificatori iscritti negli albi professionali e procedere anche con autocertificazioni a produrre la documentazione occorrente. Il responsabile del procedimento raccoglierà tutti i documenti e nei 30 giorni successivi concluderà le procedure autorizzative dei permessi di costruire. Qualora non vengano rispettati i tempi previsti il responsabile del procedimento sarà responsabile dei ritardi arrecati e con gli uffici competenti degli eventuali danni prodotti. La facoltà di certificazioni di autorevoli professionisti e le autocertificazioni sono consentite anche durante l’espletamento delle procedure urbanistiche in caso d’inerzia degli uffici pubblici superiori a 60 giorni
2) incentivi alle famiglie per la casa (motore virtuoso della crescita): non solo tassi ulteriormente agevolati ma fondo di garanzia esteso sui mutui, credito d’imposta su tutti i costi d’acquisto e costo delle rate di mutuo 
3) rafforzamento patrimoniale delle imprese immobiliari, e delle imprese in generale, consentendo la rivalutazione, con perizie giurate da tecnici abilitati, dei beni aziendali (fabbricati, aree edificabili,   impianti produttivi brevetti e marchi) spesso rappresentati al valore storico di carico, per poter ottenere  coerente merito al credito  in neutralità fiscale. Ciò al fine di fortificare le aziende private, farle crescere e mantenere ed incrementare il numero dei dipendenti specificando  che chi accede in neutralità fiscale non potrà distribuire utili per 3/5 anni e s’impegna a reinvestire in azienda.
Spero valutiate condivisibili questi argomenti ed in questo caso che li vogliate introdurre negli emendamenti degli imminenti DL governativi . Resto disponibile per condividere riflessioni…..
Paola Santarelli




Federico Filippo Oriana – 26 marzo 2020
 Carissimi Colleghi, non mi piace la retorica e mi parrebbe inutilmente fastidioso aggiungere le mie parole alle molte di questi giorni. Mi limito ad un commosso pensiero alle vittime del Covid-19 e ad un sincero abbraccio ai loro familiari e a tutti i medici ed infermieri che stanno letteralmente offrendo le proprie vite per svolgere la loro insostituibile e difficilissima missione. Credo in questo di interpretare anche i Vostri sentimenti di appartenenti al sistema ASPESI, grande nelle dimensioni e nel cuore. 
Il mio ruolo di Vostro rappresentante di fronte alle Istituzioni e all’opinione pubblica mi fa obbligo di tornare subito ad un’altra emergenza che si prospetta, quella economica. Purtroppo, tra le negatività per l’Italia di questo gravissimo evento -compreso da tutti nella sua esizialità con grande ritardo- c’è il fatto di essersi abbattuto su un’economia nazionale già debole di suo. A causa di una lunga stagnazione che, volendo essere lucidi, potremmo definire trentennale. E’ infatti dalla fine degli anni ’80 del secolo scorso che l’Italia, con alti e bassi, cresce comunque meno degli altri paesi europei, mentre -per le sacche di arretratezza presenti sul territorio nazionale- avrebbe avuto assoluto bisogno di crescere di più, al fine di generare le risorse necessarie per sanare tali dicotomie strutturali. Non posso in questa sede neppure accennare alle varie cause e circostanze di questo declino economico -del resto ampiamente analizzate dalla pubblicistica recente ora che, con colpevole ritardo anche su questa riflessione, si era finalmente riconosciuto pubblicamente quello che noi operatori sapevamo dai nostri mercati e dalla nostra gente almeno da 20 anni-, se non per sottolineare che alla carenza di crescita della produttività e di estensione della base produttiva, si sono aggiunte perdite patrimoniali e finanziarie ingenti per il Paese a causa di vincoli e strumenti europei e internazionali usati male -penso alle varie iniziative salva-stati e all’acquisto di prodotti derivati- che hanno ulteriormente aumentato nell’ultimo decennio l’impoverimento italiano e il divario con paesi (come la Germania, l’Olanda e anche la Francia) che della UE e dai suoi strumenti hanno invece saputo trarne notevole beneficio.
Come si pone il nostro settore del “mattone” -e in particolare il segmento che ci riguarda più da vicino come ASPESI, l’immobiliare- in tutto questo? Me lo chiedo sia in termini di posizionamento immediato che di prospettive a breve, medio e lungo termine. Sia in termini di problemi propri, endogeni, che di opportunità per l’economia generale. Vanno ricordate due premesse, peraltro note: 1) si tratta, con l’indotto, del primo settore economico del Paese per PIL, occupazione e contribuzione alle casse pubbliche; se si considerano variabili che non entrano nel PIL, ma in quella che gli economisti chiamano la “capacità di attivazione dell’economia generale” (ad es. gli affitti tra privati e le spese condominiali), siamo al 20% del totale; 2) nessun settore come l’immobiliare -con le costruzioni e l’indotto industriale e dei servizi- ha una capacità di generare impulsi anti-ciclici così forti e così rapidi sull’andamento dell’economia nazionale.  Cioè proprio l’errore compiuto dalla politica, a partire dal Governo Monti, di uccidere la gallina invece di prenderne le uova d’oro, come abbiamo detto e ripetuto per quasi dieci anni con Confedilizia e Ance, inascoltati profeti. Uno studio compiuto nel 2009 da ASPESI con la Cattolica e lo IULM aveva previsto, all’indomani della grande crisi finanziaria “Lehman Brother”, che o l’Italia spingeva subito sul comparto immobiliare-costruzioni usando tutti i possibili strumenti fiscali e di flessibilità e sburocratizzazione, o si sarebbe perso il 2% di PIL all’anno. Non lo si è fatto, anzi si è seguita la strada opposta, e il risultato è stato esattamente quello da noi previsto. La stessa OCSE, organizzazione internazionale sicuramente non favorevole al nostro comparto produttivo, ha dovuto riscontrare e segnalare pubblicamente due anni fa che all’Italia mancavano in tutti gli anni ’10 di questo secolo precisamente due punti di PIL all’anno! La conclusione di questo ragionamento, attualizzandolo, è che la inevitabile grave crisi post-Covid troverà, oltre all’economia italiana, anche il nostro settore provato da una dozzina d’anni di sofferenza e proprio nel momento in cui il buon momento della Milano post-Expo si stava timidamente allargando almeno alle maggiori metropoli del Paese.
Però con questo le cattive notizie sono finite. In realtà i progetti di sviluppo immobiliare        -quelli che costituiscono l’anima della nostra Associazione e ai quali è maggiormente interessata la core membership dell’ASPESI sia imprenditoriale che professionale- hanno per loro natura un ciclo realizzativo lungo. Dalla promozione e investimento alla completa finalizzazione dell’immobile passano anni, pochi o tanti ma anni. Quindi un incidente di percorso -parlo del blocco generale dell’Italia di questo mese di marzo- non può cambiare in modo significativo né la decisione di investimento, né la sua industrializzazione (penso a certi comportamenti delle burocrazie comunali che certe volte causano alle nostre attività anni di blocco, non settimane o mesi). Naturalmente se il blocco, come è auspicabile e anche prevedibile, non durerà molto a lungo.
Inoltre, gli immobili sono beni durevoli, investimenti di lungo periodo. Per cui è prevedibile che gran parte delle risorse finanziarie, nazionali e internazionali, in cerca di “atterraggi” affidabili e convenienti, in un periodo di grande incertezza e volatilità, generale e dei mercati, scelgano di acquistare, finché c’è disponibilità, parti di un territorio di dimensioni limitate e prezioso in ogni suo centimetro quadrato per ragioni storico-cultural-paesaggistico-naturalistico-enogastronomiche, un territorio che da più di 2.000 anni non ha eguali per pregio nell’intero pianeta e quindi strategicamente sicuro. Bene rifugio par excellence!
Si può aggiungere ancora, in favore dell’immobiliare italiano come investimento, che da noi non esiste -come non esisteva nemmeno dieci anni fa, a differenza ad es. dalla Spagna- un iper-costruito, mentre il segmento residenziale riscontra ancora un forte fabbisogno abitativo insoddisfatto, in particolare nelle grandi città. E il problema della casa, per evidenti motivi legati all’avvenuto (trentennale) impoverimento della società italiana -e in particolare delle sue generazioni più giovani e/o delle classi economicamente più deboli-, deve necessariamente declinare soluzioni nuove come la locazione, sostanzialmente inesistente in Italia sin dalla famigerata legge sull’equo canone del 1978 (più di 40 anni fa) che la distrusse come sistema di massa.  Per tutti questi motivi -uniti a quello della necessaria politica di rigenerazione urbana resa urgente 1) dall’impossibilità di consumare il poco suolo ancora disponibile e 2) dalle vaste aree urbane rese dismesse (e spesso degradate) dagli estesi processi di deindustrializzazione delle metropoli-, il futuro del mercato immobiliare italiano -per poter esercitare un ruolo pro-attivo e non depressivo- deve avvalersi di una fiscalità di settore e di una normativa urbanistica (con relativa struttura burocratica)  di sviluppo. Che sono totalmente mancate sinora, anzi….
Per questo ASPESI ha presentato al Governo quattro semplici proposte -delle quali le tre principali a costo zero- che non Vi illustro per brevità in questa lettera, ma che troverete linkate alla email che l’accompagna e sul sito Internet dell’Associazione. Due fiscali e una urbanistica con l’obiettivo di: 1) favorire l’acquisto di alloggi nuovi o integralmente ristrutturati rispetto a quelli usati, 2) fare costare di meno gli alloggi nuovi che si acquistano per viverci o per affittarli, 3) favorire il recupero di edifici ed aree abbandonati, 4) favorire la “verticalizzazione” delle metropoli. Con queste misure semplici ed immediate si realizzerebbe un mini-programma di pronto intervento con un forte contenuto di produzione, innovazione, ecologia e risparmio energetico, occupazione. Ma anche di qualità urbana e quindi della vita, da noi sintetizzato -grazie all’essenzialità dell’inglese- con l’espressione: BETTER BUILDINGS IN BETTER CITIES FOR A BETTER LIFE.
Oltre alle proposte formulate al Governo e alla politica per il settore, ASPESI ha continuato- e continua- ad operare erogando i suoi servizi informativi online e preparando le iniziative e i servizi associativi per il dopo-ripresa. Segnalo in particolare il MI.R.I.A.D., Milano Recupero Immobili e Aree Dismesse nuovo strumento associativo creato da ASPESI per aiutare sul piano tecnico e informativo gli investitori e i proprietari ad avviare processi virtuosi di rigenerazione urbana, con positività sia per la città che per la sua Amministrazione comunale, oltre lo stesso legittimo interesse economico delle parti e dei loro professionisti. Il servizio -creato per Milano per la immediata disponibilità esistente nella metropoli lombarda dell’elenco generale delle aree da recuperare così come individuate (e normate) dall’Amministrazione- intendiamo estenderlo a breve a Torino e a Roma.
Le nostre proposte non sono di ieri. Magari in versioni precedenti connesse a situazioni nel frattempo variate, sono state propugnate per anni da ASPESI, sempre complimentate da tutte le autorità istituzionali e forze politiche e mai ascoltate concretamente. Ora sono fiducioso sia per i riscontri avuti da ASPESI a livello governativo, sia per le esigenze produttive poste dall’emergenza, che sia possibile ottenere i tanto agognati provvedimenti che il settore attende.
La scelta metodologica, derivante da lunga esperienza dei meccanismi politico-istituzionali italiani è stata di avanzare poche proposte, ma chiare, di sicura efficacia, di poco o nessun costo, in modo che non potessero esservi obiezioni tecniche o politiche al loro accoglimento. E tutte condivise con CONFEDILIZIA, la confederazione nazionale della proprietà immobiliare all’interno della quale ASPESI rappresenta la componente imprenditoriale e professionale. Ciò non toglie che saranno graditissimi suggerimenti e proposte aggiuntive da parte Vostra. Che vorrete scrivermi nel più breve tempo possibile perché sia possibile tenerne conto nel confronto in atto con il Governo. Sarà mia cura esaminare tutte le Vostre comunicazioni con la massima attenzione e disponibilità.
Grazie dell’attenzione e della collaborazione. Conto su tutti Voi e contate pure su di me e su tutta la mia squadra, piccola nei numeri ma grande nelle capacità. La nostra Coordinatrice mi ricordava ieri che ASPESI nacque nel 1993 proprio per rispondere ad una crisi. Questa è la terza che affrontiamo, forse la più grave, ma ne usciremo bene insieme come dalle due precedenti. Uniti ce la faremo!
Vivissime cordialità
Federico Filippo Oriana  #uniticelafaremo #aspesicè


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