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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
13/03/2020
Presentazione del primo “Osservatorio 2020 sul mercato immobiliare” Le ricadute della pandemia sul settore immobiliare
La presentazione del Rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma non poteva, in questo momento storico, non iniziare con una rappresentazione della contestualizzazione del mercato attraverso gli aspetti macroeconomici. Secondo il capo economista di Nomisma  Lucio Poma, la pandemia colpisce un’Italia già debole, all’interno di un rallentamento dell’economia mondiale iniziato a gennaio in Cina (il cui PIL pesa per il  16% su quello mondiale) con conseguente rapido abbassamento dei valori legati al petrolio per la rottura  del cartello dell’open class che per tre anni ne aveva tenuto calmierati i prezzi.



Gli scenari futuri dipenderanno da una serie di variabili troppo difficili da prevedere in questo momento e composte da un’alternanza tra aspettative e dati reali, oltre che tra mercati reali e mercati finanziari.



Di sicuro, per conquistare le poche quote di mercato che rimarranno, le imprese abbasseranno i prezzi, tant’è che la Cina con i depositi pieni ha revocato gli accordi di fornitura stabiliti.



Il nostro Paese, che presenta a oggi un tasso di inflazione fermo allo 0,3%,  andrà quindi con tutte le probabilità in deflazione in conseguenza alla riduzione di consumi, prezzi, reddito pro-capite e alla variabile “aspettative”. Gli acquisti saranno posticipati nel tempo e le imprese dovranno tentare, in questa situazione complicata di “lotta” sul mercato, di tenere le forze produttive pronte.



 I dati dei primi mesi del 2020



Quanto agli indicatori delle aspettative sulla recessione, in questi primi mesi dell’anno abbiamo assistito ad un crollo del prezzo del rame (che rappresenta il riferimento del sentiment delle imprese manifatturiere) mentre l’oro, sin dal rallentamento dell’economia cinese iniziato a gennaio, ha assunto il ruolo di “bene rifugio”. Nella Borsa, due grandi crolli con un rimbalzo recente (il maggiore dal 2008) dovuto all’annuncio di un intervento statunitense di 2mila miliardi a sostegno dell’economia.
Il clima fiducia tra gennaio e febbraio era risalito, trainato dalla componente economica di una migliore percezione del clima futuro.



 L’immobiliare prima del coronavirus



In questi ultimi mesi una ripresa di interesse per il settore immobiliare ancora in affanno era alimentata dal ritrovato clima di fiducia nella  crescita, seppur lenta,  dell’economia. La componente “certa” di interesse per il mercato immobiliare era composta da 500.000 famiglie, ma con ulteriori  2 milioni di famiglie potenzialmente interessate che avrebbero quadruplicato le dimensioni del mercato. La domanda potenziale di acquisto risultava fortemente collegata all’erogazione dal credito (quasi l’80% delle famiglie) e la possibilità di indebitamento  fortemente determinata dall’andamento dei tassi di interesse che, praticamente azzerati, stavano sostenendo il mercato.
Altro elemento che favoriva l’accesso al credito era da ricercarsi nella “pulizia” dei bilanci bancari in termini di credit non performing e di selettività. Il mercato di assestava in 50 mln di euro erogati, cifra che consentiva livelli di compravendita significativi. L’incidenza del finanziamento nella transazione immobiliare risultava diminuita da 58 a 52% per l’aumento di una domanda di investimento più liquida. Queste dinamiche avevano portato ad un incremento delle compravendite, con un quarto trimestre in linea col 2018 nonostante un contesto meno favorevole. Mancava ancora la componente di prezzo che però stava recuperando. Nelle grandi città numerosi mercati erano in variazione positiva come Milano, Bologna, Firenze, Padova, Torino e Venezia con una spinta che interessava anche i mercati intermedi come Trieste, Bergamo e Parma. Con una domanda a livelli massimi dagli ultimi 20 anni, anche la componente prezzo si stava aggiungendo in maniera positiva agli altri indicatori, soprattutto nel residenziale e nel segmento corporate.
Nel volume di investimenti, determinante era la componente straniera con una maggiore attenzione verso tipologie nuove o comunque diverse, con ritrovato slancio per alberghiero e residenziale. Dal punto di vista territoriale una maggiore diversificazione con Milano protagonista con il 40% del volume degli investimenti. La situazione dei fondi retail presentava un residuo di immobili da collocare di circa 1 mld e mezzo.

In conclusione:
- l’immobiliare non è più un bene rifugio e risente delle condizioni economiche generali. La stagnazione che ha caratterizzato la congiuntura economica di fine 2019 si è riflessa in un rallentamento della crescita della propensione all’acquisto di abitazioni (cresciuto nel quarto trimestre 2019 solo dello 0,6€, dato più basso degli ultimi 5 anni)
- a fronte della crescita nazionale delle grandi aree urbane, nelle 13 aree intermedie c’è stata una decrescita
- a differenza di quanto avvenuto nei precedenti cicli economici, attualmente la spinta espansiva è condizionata dalla vitalità economica del contesto. Tra i driver non ci sono più solo indicatori quali ricchezza, reddito, occupazione o credito ma subentrano in maniera determinante l’attrattività e inclusività nei confronti di imprese e turisti



Quanto alla domanda:








    • a parte i bassi tassi di interesse, è favorita da un rapporto prezzo/reddito ridottosi dell’8% .







    • risulta tendenzialmente in crescita dal 2007-2020 ma in calo negli ultimi trimestri.







    • riguarda prevalentemente la sostituzione prima casa (76%) ma è in crescita l’interesse all’acquisto per investimento.








Sul fronte locazione:



- l’offerta rarefatta a fronte di una domanda crescente, con conseguente aumento dei canoni pur senza analoga crescita del reddito, crea una situazione di forte difficoltà. La motivazione è prevalentemente per uso diretto (60%)



I tempi di vendita tendono ad avvicinarsi ai livelli minimi per le abitazioni, meno per uffici, negozi e immobili in locazione. Stesso discorso per l’entità degli sconti



Quanto alla capacità attrattiva nel contesto urbano, il Context Score (l’indice Nomisma per la misurazione della capacità attrattiva) indica in linea generale coerenza tra prezzi e attrattività con anomalie in casi come Trieste e Novara che, a fronte di una forte attrattività, risultano sottostimate in termine di prezzi e potrebbero quindi catturare l’attenzione dei mercati. 



L’immobiliare dopo il coronavirus



Nel pieno dell’emergenza si può solo lavorare per ipotesi e scenari: se guardassimo solo l’andamento della Borsa vedremmo una situazione drammatica ma marginale rispetto alle prospettive del settore.



Emerge con chiarezza la relazione strettissima tra il settore immobiliare e l’andamento economico del Paese. Mai come in questo momento ci sono riflessi e ricadute sul settore, sia residenziale che corporate”, ha dichiarato Luca Dondi. “Se si vuole azzardare una proiezione occorre ragionare in termini di scenario macroeconomico per ricreare il set di condizioni. Gli eventi sono ancora difficili da dimensionare e dipenderanno dalla durata e dalle azioni di stimolo governative”.



Secondo Nomisma si possono ipotizzare quindi uno scenario più “soft” ed uno più pessimistico 







 



Scenario Soft



Scenario Hard



Riduzione del PIL



0,5%



5%



Riduzione erogazione credito 2020



7%



15%



Riduzione compravendite 2020



48.000



118.000



Riduzione compravendite triennio



278.000



587.000



Riduzione investimenti corporate 2020



da 12,3 a 8 mld



da 12,3 a 5 mld



Riduzione investimenti corporate triennio



- 9,4 mld



- 18,3 mld



Riduzione prezzi residenziale 2020



-1,1%



- 3,1%



Riduzione prezzi residenziale triennio



-3%



-10%



Riduzione del fatturato 2020



- 9 mld



- 22 mld



Riduzione del fatturato triennio



- 49 mld



- 122 mld





L’andamento delle erogazioni, cui è fortemente legato il mercato residenziale, necessiterà - oltre che dei tassi bassi - di policy nuove che possano alimentare un sistema più fragile a salvaguardia della liquidità di un mercato su cui le banche sono già esposte. Un allentamento sarà necessario, così come un’azione di investimento massiccio per sostenere l’economia nel complesso.



Rispetto allo scenario pre-virus che ci portava oltre i 50 mld di finanziamento si prevede un calo tra il 7 e il 15%, con un ulteriore peggioramento nel 2021



La ricaduta sulle compravendite sarà tra le 48mila a 118mila in meno nel 2020. In uno scenario triennale i numeri sarebbero tra i 278mila e i 587.000 dello scenario pessimistico.



Negli investimenti corporate la previsione era già di leggero arretramento (a 10,8 mld rispetto ai 12,3 del 2019). La previsione è che si arrivi a poco più di 8 mld in previsione ottimistica a 5,8 nello scenario pessimistico. Effetti triennali scenari ottimistico sarebbe calo di 9,4 mld fino a 18,3 mld



La riduzione della componente prezzo, che faticosamente si stava allineando, è più contenuta rispetto alle altre variabili con flessione dall’1,15 fino al 3,1% sul residenziale; a livello cumulato triennale, dal 3 al 10%. Percentuali che, a fronte del tracollo degli altri indicatori, hanno un impatto tutto sommato contenuto anche se non rappresentano necessariamente un aspetto positivo in una situazione di stagnazione del mercato. Mettendo insieme gli indicatori in termini di compravendite e prezzo, la perdita di fatturato prevista in uno scenario soft è di 9 mld, che diventano 22 nello scenario hard. Sul triennale il calo sarebbe di 49 mld fino a 122 mld nell’ipotesi peggiore.



Perdere 22 miliardi nel 2020, in termine di ricadute, significa 550 mln in meno di commissioni agli agenti o 12 milioni in meno per le valutazioni. Una quantificazione delle perdite per l’indotto è impossibile da immaginare ma comunque drammatica.



Quanto più sarà lungo il blocco, maggiori saranno gli effetti. La prospettiva è quella di una ripartenza lenta, di attendismo negli investimenti, con settori più penalizzati (come commercio e alberghiero) ed altri che avranno l’opportunità di ripartire più velocemente in funzione del cambiamento di abitudini. L’asset class che resisterà maggiormente sarà del segmento pregiato, maggiore slancio avrà la logistica legata all’e-commerce. La spinta verso lo smart working poterà ad una riconfigurazione degli spazi, con  concept più duttili che  influiranno sul direzionale.



Tra i correttivi l’elemento creditizio sarà essenziale insieme ad un importante piano di investimento pubblico.



 Scarica l’Overview di Nomisma

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