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ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
11/03/2020
Valorizzazione edilizia, a quali fabbricati si applicano gli incentivi del Decreto Crescita?

Il notariato spiega cosa considerare nella riqualificazione di interi fabbricati, complessi di fabbricati e terreni


di Alessandra Marra (Edilportale)

 

A quali fabbricati si applicano gli incentivi di valorizzazione edilizia previsti del Decreto Crescita?
 
A chiarire questo ed altri aspetti è il Notariato nello Studio n. 12-2020/T in cui affronta le problematiche che hanno dato luogo a quesiti rivolti all’Ufficio Studi.
 


Valorizzazione edilizia: le misure del DL Crescita per 'interi edifici'


Lo studio analizza la norma del Decreto Crescita che prevede, fino al 31 dicembre 2021, che le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che acquistano ‘interi fabbricati’ per demolirli e ricostruirli, anche con variazione volumetrica, o per effettuare interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, per poi rivenderli entro i successivi 10 anni, pagheranno l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Il Notariato ha evidenziato che la norma richiede che oggetto dell’acquisto sia un “intero fabbricato” anche se la definizione di “intero edificio” non è contenuta nella norma né esiste alcuno specifico documento di prassi sull’argomento.
 
In linea di principio, il Notariato ha suggerito di intendere, per "intero fabbricato", un corpo di fabbrica strutturalmente e funzionalmente autonomo.
 
La norma non fa alcuna distinzione rispetto alla tipologia di fabbricato che può essere oggetto di acquisto agevolato; si deve quindi ritenere che sia agevolabile l’acquisto di qualsiasi fabbricato, anche non abitativo (ad esempio edifici industriali).
 
Inoltre, secondo l’interpretazione del Notariato, l’intervento edilizio ne potrà eventualmente mutare la destinazione.


Valorizzazione edilizia e ‘complessi di edifici’


Il notariato ha cercato di rispondere ai dubbi di coloro che hanno chiesto se tali incentivi fossero applicabili anche “all’acquisto di più (interi) fabbricati da demolire e da ricostruire in modo diverso rispetto ai fabbricati preesistenti e quindi su aree diverse, con sagome diverse e in numero diverso rispetto a ciò che esisteva”.
 
Secondo il Notariato la risposta è positiva, pur con le cautele dovute all’attuale mancanza di documenti di prassi in materia. La norma agevolativa, infatti, pur ammettendo che la ricostruzione possa avvenire “anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche” non richiede la conformità tra il vecchio e il nuovo edificio.
 
D’altra parte, è nell’essenza stessa della rigenerazione urbana la possibilità di un nuovo assetto planivolumetrico della zona rigenerata, che distribuisca in modo diverso le urbanizzazioni attraverso convenzioni con l’ente territoriale; sarebbe illogico limitare l’agevolazione agli interventi di minor respiro negandola invece per quelli in cui è massimo l’interesse pubblico di creare migliori condizioni di vivibilità.
 
Secondo il Notariato, in questi casi, purché oggetto dell’acquisto siano più “interi fabbricati”, valorizzando l’aspetto unitario dell’operazione si può anche ritenere che il requisito della vendita del 75% della volumetria realizzata in caso di suddivisione in più unità immobiliari possa essere calcolato facendo riferimento alla volumetria complessiva di tutti gli edifici realizzati; d’altra parte, nel caso di ricostruzione con un numero e una tipologia di edifici differente rispetto a quella dell’acquisto sarebbe impossibile un calcolo separato.


Incentivi decreto crescita, valgono per i terreni?


Il notariato ha dato una risposta anche a coloro che chiedevano se fosse possibile applicare le agevolazioni all’acquisto di terreni con insistenti fabbricati industriali dismessi in pessimo stato di conservazione e fabbricati abitativi in presenza di un progetto per l'utilizzazione edificatoria dei terreni.

In questo caso la risposta è stata negativa perché “l'ambito oggettivo della norma agevolativa in esame non include anche i terreni edificabili” e “le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di stretta interpretazione e non è possibile estenderne l’ambito di applicazione in via analogica.”

Tuttavia, secondo lo studio, poiché la norma agevolativa prevede espressamente che la ricostruzione del fabbricato acquistato con le agevolazioni possa avvenire “anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche”, potrebbe essere consentita la variazione volumetrica che occupi un’area libera. Almeno in tal caso si dovrebbe ritenere concedibile l’agevolazione anche per il terreno.

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