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ASPESI - Associazione Nazionale tra le SocietÓ di Promozione e Sviluppo Immobiliare
17/07/2019
Rapporto Mercato Uffici in Europa 2019 - Realizzato da BNP Paribas Real Estate

Ogni anno, BNP Paribas Real Estate pubblica il rapporto “European Office Market”, che mostra i principali trend del mercato uffici e investimenti in Europa con un focus su 42* città.

* Amsterdam, Atene, Barcellona, Belgrado, Berlino, Birmingham, Bratislava, Bruxelles, Bucarest, Budapest, Copenaghen, Dublino, Edimburgo, Francoforte, Ginevra, Glasgow, Amburgo, Helsinki, Lille, Lisbona, Londra, Lussemburgo, Lione, Madrid, Manchester, Marsiglia, Milano, Mosca Monaco, Nicosia, Oslo, Parigi, Praga, Riga, Roma, San Pietroburgo, Stoccolma, Tallinn, Tolosa, Vienna, Vilnius, Varsavia.

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Nessun rallentamento dell'attività del mercato uffici in Europa nel 2018

Il mercato delle locazioni nel 2018 è stato dinamico quasi come nel 2017

 

Il mercato delle locazioni di uffici in Europa è fiorente, secondo l'edizione 2019 del rapporto “European Office Market” pubblicato da BNP Paribas Real Estate. Il take-up di uffici nelle 42 principali città europee ha raggiunto infatti quasi 13 milioni di metri quadrati, un livello simile a quello del 2017, che era stato di gran lunga l'anno più attivo del decennio.

A livello di singole città, il centro di Londra ha raggiunto 1,4 milioni di mq (+19% rispetto a un anno prima), in crescita per il terzo anno consecutivo. A causa della scarsità dell’offerta, i quattro principali mercati tedeschi (Berlino, Francoforte, Amburgo, Monaco) hanno registrato un calo dell'8%, ma rappresentano ancora 3,04 milioni di m², ben al di sopra della media di lungo termine. I volumi del centro di Parigi sono calati del 9%, in particolare a causa della mancanza di grandi deal. Risultati molto elevati sono stati registrati a Vienna (+54%), Lussemburgo, Lisbona (+21%), Milano e Varsavia (+10%).

 

Tassi di sfitto storicamente bassi in Europa e aumento dei prime rent

Il livello di sfitto si è nuovamente ridotto in Europa nel 2018 e potrebbe aver raggiunto il suo punto di minimo in diversi mercati. I tassi di vacancy più bassi si sono registrati in Germania, in particolare a Berlino (1,7%, che rappresenta appena 327.000 m² di uffici immediatamente disponibili sul mercato) e a Monaco (2,3%). Con appena il 3,7% di uffici vuoti, il Lussemburgo si è posizionato non distante dai livelli del mercato tedesco. Il calo più evidente è stato registrato ad Amsterdam (-310 punti base) e Varsavia (-340 pb). Allo stesso tempo, la quota di uffici vuoti è diminuita in tutti gli altri principali mercati, come nel centro di Parigi (-100 punti base), Londra (-120 pb), Milano (-110 pb) e Dublino (-170 pb).

 

Spinti dall'elevata domanda di uffici e dalla diminuzione della vacancy, i valori di locazione degli immobili prime sono aumentati in tutti i principali mercati europei, ad eccezione del centro di Londra (-2% rispetto alla fine del 2018), dove gli affitti prime hanno raggiunto £1.211/ m²/ anno. Madrid (+13%, € 432/m²/ anno) ha visto la crescita più significativa dei valori delle locazioni. Altri grandi aumenti si sono registrati ad Amburgo, Berlino (+9%), Milano e Francoforte (+7%).

 

Un altro anno straordinario per gli investimenti

Parigi torna a essere il principale mercato cittadino europeo. Ottimi risultati in Germania

 

Il mercato degli investimenti ha seguito lo stesso andamento con volumi ancora in crescita a €264,5 miliardi in Europa.

"L'attività si è effettivamente rafforzata nei sedici maggiori city markets, con un aumento del 10% che ha rotto la soglia dei €100 miliardi; un record storico assoluto. Gli uffici hanno rappresentato il 45% dei volumi investiti in Europa e sono stati caratterizzati da un numero elevato di mega deal. Parigi ha beneficiato di una crescita elevata dei volumi investiti (+26% anno su anno) arrivando a essere il mercato europeo più attivo del 2018, seguito da Londra. I mercati tedeschi hanno continuato a comportarsi particolarmente bene superando i risultati del 2007", ha dichiarato Larry Young, Head of International Investment Group di BNP Paribas Real Estate.

In Germania, Francoforte (+38%) è stata la città con la crescita maggiore degli investimenti in uffici davanti a Berlino (-6%), ostacolata dalla mancanza di prodotti da acquistare. Il 2018 è stato un buon anno per Dublino (+81%) dove si concentra quasi il 90% del mercato irlandese. Il Lussemburgo ha raggiunto il livello più alto dal 2007 con l’asset class uffici che ha catalizzato il 94% del giro d’affari.

 

Minimi storici per i prime yield uffici

I rendimenti degli uffici hanno continuato la loro tendenza al ribasso in tutta Europa, raggiungendo minimi storici alla fine del 2018. Tra i 40 mercati analizzati nel rapporto, i rendimenti prime si sono attestati in media al 4,40% nel quarto trimestre del 2018, 26 punti base in meno rispetto al quarto trimestre 2017. Tra i principali mercati, Berlino presenta ancora il livello più basso di rendimenti prime nel settore uffici (2,70%) seguita da Monaco (2,80%), Francoforte (2,95%) e Parigi (3,00%).

"Dal 2015 la compressione dei rendimenti ha creato valore in maniera quasi passiva, influenzato dal crollo dei tassi di interesse di lungo termine. D'ora in avanti, per creare valore sarà necessario un maggiore lavoro sugli asset, suoi lease e sulle revenue. La maggior parte dei mercati del letting appare in buona salute mentre i tassi di vacancy si manterranno invariati nonostante l’offerta di nuovi immobili in arrivo sul mercato. Ed esiste un buon potenziale di crescita delle locazioni per le sedi più importanti e per gli immobili in via di sviluppo", ha commentato Richard Malle, Global Head of Research di BNP Paribas Real Estate.

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