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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
04/07/2019
2/7/19 - "Il progetto complesso di trasformazione immobiliare e riqualificazione territoriale - LA FUNZIONE CHIAVE DI COORDINAMENTO DEL PROJECT MANAGEMENT"
Per la propria missione istituzionale in favore della qualita' nell’immobiliare, l’ASPESI si e' indirizzata nel triennio in corso su due filoni prioritari: la rigenerazione urbana e “better buildings”, ossia la realizzazione di edifici con uno standing qualitativo -ecologico, energetico, di efficienza, sicurezza e vivibilita'- elevato. Di qui la creazione di ASPESI Industria, la sezione che riunisce operatori industriali che producono per l’edificio, leader ciascuno nel proprio campo, grandi, medi o piccoli che siano. Per sostenere, insomma, l’intera filiera dell’immobiliare-costruzioni con nuove metodiche dell’appalto privato (open book, project partnering, BIM) in grado di valorizzare anche economicamente la qualita' realizzativa e manutentiva dei fabbricati. Va aggiunto che questo filone prioritario di interesse ASPESI sostiene l’altro perche' non si possono materialmente creare “smart city” senza “smart building”.

In questa direzione l’evento organizzato da ASPESI il 2 luglio al Milano Contract District sul “project management” che viene dopo quello del 2018 sull’open book e prima di quello previsto per fine 2019 sul facility management. Tutte tappe del medesimo percorso di efficientamento di una coperta oggettivamente troppo corta (stretta com’e' tra i prezzi degli immobili che non possono essere aumentati e i costi realizzativi che crescono, in particolare con materiali e impianti di alto livello), ma nella quale possono starci tutti (investitori immobiliari, imprese di costruzioni, fornitori industriali) se viene razionalizzata come vuole fare l’ASPESI.
Il Presidente ASPESI Federico Filippo Oriana ha introdotto il Seminario dal punto di vista degli sviluppatori e promotori immobiliari che capiscono sempre di piu' che il loro mestiere, divenuto difficile con la crisi degli ultimi 10 anni, puo' funzionare solo con l’introduzione di tutta la tecnologia disponibile up-to-date in ogni edificio che costruiscono o recuperano. Ma senza poter aumentare i prezzi e, quindi, con l’adozione obbligata di nuove e piu' performanti metodologie di progettazione, realizzazione, gestione del building, idonee a superare le sacche di inefficienza e perdita di tempo che accompagnavano tradizionalmente l’operazione immobiliare, anche quella privata, aumentando cosi' di fatto i suoi costi complessivi. La figura del “project manager” e' centrale in questo obiettivo di edifici migliori contenendo al minimo il conseguente aumento dei costi finanziari complessivi, perche' risponde alla committenza del buon esito della realizzazione, ma come gestore unico del percorso e' interlocutore -obbligato e proattivo- di tutte le parti in esso coinvolte.
Paolo Locatelli di Tecnomont Service - gruppo che opera nelle soluzioni in alluminio, nelle manutenzioni e nel facility management - ha raccontato con un’ampia casistica le criticita' che si incontrano nelle realizzazioni edilizie in appalto, totali in Italia sino a 10 anni fa (“se chiedevi le piante dell’edificio ti davano le catastali”), ma ancora sussistenti oggi pur in un contesto indubbiamente migliorato. Pero' ancora molto inferiore in questo campo degli edifici innovativi non alle best practice mondiali, ma anche solo al livello dei nostri partner europei.
Michele Levati di One Works, gruppo specializzato in infrastructure and urban engeeniring ha sottolineato che il “bello” del project manager e' di essere al di sopra delle parti e quindi un riferimento equo per tutte. Si deve spingere perche' l’introduzione e l’implementazione in termini di ruolo di questa figura essenziale sia crescente, nell’interesse di tutti ma anche dello stesso committente, spesso investitore internazionale.
Alessandro Longo di Lombardini 22, societa' milanese internazionale di architettura e di progettazione ha sottolineato il profilo della continua innovazione tecnologica dei supporti ai processi che, da un lato, costituisce una sfida ad architettura, ingegneria e sviluppo immobiliare ma, dall’altro, una grande opportunita'. Pensiamo all’evoluzione rappresentata dal BIM nella progettazione rispetto al CAD, pensiamo alle warehouse nelle quali vengono accumulate tutte le soluzioni e dispositivi sia per la costruzione del building, sia per il suo arredamento, procedura di standardizzazione che consente un grande risparmio di costi. Pur contando sempre il talento, oggi - viste le nuove tecnologie di processo e di coordinamento - si deve pensare un po' meno alla creativita' estrema e un po' di piu' all’assemblaggio delle conoscenze, per rendere cosi' la progettazione architettonica piu' operativa e meno costosa, rendendo possibili realizzazioni che diversamente o non si farebbero perche' troppo care o si farebbero senza qualita'.
Alessandro Roversi di Schindler Italia, primo e piu' antico gruppo europeo di ascensori, pensa che la qualita' costi se non correttamente applicata. Il project manager dovrebbe, quindi, entrare in campo prima e non dopo. Inoltre, si dovrebbe rendere obbligatoria la manutenzione predittiva, come la Schindler gia' fa inserendo (gratis) nei suoi ascensori un computer di bordo in grado di segnalare prima un rischio di incidente, con vantaggi sia di sicurezza che di costi manutentivi. Le manutenzioni sono un costo enorme se le devi dare fuori, mentre se e' inclusa sin dall’inizio nel servizio non e' un costo ma un plus per tutti (investitori e utilizzatori). La mente umana deve sempre programmare e adottare le soluzioni tecniche piu' convenienti con il buon senso che un computer non puo' avere, prevenendo cosi' i problemi. E in questo senso sarebbe necessaria la presenza sempre di un project manager indipendente al quale spiegare cosa e' meglio fare, soprattutto per impianti vitali, ma complessi, come i loro che trasportano ogni giorno 1 miliardo di persone in tutto il mondo.
Gabriele Scicolone di Artelia, gruppo multinazionale di realizzazione di edifici complessi, e Presidente di OICE, l’Associazione delle societa' di ingegneria facente capo a Confindustria e gemellata con l’ASPESI, ha prima illustrato il ruolo di OICE anche ai fini dell’introduzione di una corretta cultura tecnica e operativa nelle costruzioni. In quanto ingegnere, manager di un gruppo internazionale del settore come Artelia, ha spiegato invece l’importanza di un project manager espressione si' della committenza, ma votato a comprendere e sostenere tutte le parti della realizzazione edilizia complessa. I francesi - ha ricordato Scicolone - non chiamano questa figura project manager, ma con termini francesi che significano “assistenza al ciente”: questa terminologia non e' casuale perche' indica semanticamente un approccio molto customer-oriented, come deve essere.
Roberto Preti di Constructors, societa' di general contracting, e Coordinatore di ASPESI Industria ha concluso la tavola rotonda sottolineando che anche loro general contractor hanno bisogno di un project manager come figura con cui rapportarsi ad ogni fine. Diversamente si finisce per avere in cantiere gli avvocati invece degli ingegneri. Ha, poi, fortemente sottolineato che la qualita' non e' un costo, ma semmai un vantaggio per tutti. Mentre e' l’incompetenza ad essere un forte costo per tutti. Per cui bisogna andare avanti decisamente con ASPESI Industria, coinvolgendo i committenti -cioe' gli investitori immobiliari- che non sempre e non tutti si rendono conto di quanto la qualita' paghi mentre il basso livello costi.
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