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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
13/02/2019
7/2/19 - PRESENTAZIONE DEL RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE DI TORINO
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A Torino il 45% delle ricerche immobiliari avviene per sostituzione prima casa. Di questi, una persona su quattro cerca appartamenti nuovi

Piu' ricerche per comprare casa (48%) rispetto a chi cerca in affitto (42%)
Il 62% e' disposto a pagare piu' del 10% per l'acquisto di nuove costruzioni

Sono 26.900 gli immobili in vendita nell’area metropolitana di Torino, un numero che segna una crescita dell’offerta del 4,3% rispetto allo scorso anno. Secondo il rapporto sul mercato immobiliare di Torino di Immobiliare.it (https://www.immobiliare.it), presentato all’interno del seminario organizzato da ASPESI tenutosi il 7 febbraio scorso, la domanda in citta' segue il trend nazionale ed e' mossa principalmente da un’esigenza di sostituzione. Il 45% delle ricerche immobiliari avviene per cambiare il proprio immobile con uno piu' adeguato alle proprie esigenze mentre non arriva al 40% la percentuale di chi cerca la sua prima casa.
Contrariamente a quanto avviene nelle due metropoli italiane di Roma e Milano, a Torino la quota di chi cerca case in vendita e' ancora maggiore, seppur di poco, rispetto a chi cerca in affitto. Nella citta' della Mole infatti il 48% sta guardando al mercato per comprare e il 42% e' a caccia di una locazione.
E chi vuole acquistare un appartamento migliore rispetto a quello che possiede va identificato come un target piu' esigente, tanto che una persona su quattro guarda solamente agli immobili di nuova costruzione, che nel complesso non rappresentano piu' del 10% dell’offerta complessiva. Analizzando l’andamento dei prezzi, scesi a Torino dell’1,6% nell’ultimo anno, si scopre che il nuovo costa mediamente il 21% in piu' rispetto alla media di mercato. Ma chi vuole acquistare case di nuova costruzione e' consapevole della maggiorazione a cui va incontro: il 46% degli utenti si dichiara disposto a spendere fino al 10% in piu' mentre e' pari al 16% la parte di utenti che pagherebbe oltre il 20% in piu' dei prezzi medi.
Una domanda sempre piu' esigente si traduce in nuove caratteristiche della casa che assumono priorita' rispetto ad altre. A Torino il 72% di chi cerca casa vorrebbe in abbinamento un box auto; seguono nelle preferenze un unico ambiente fra cucina e soggiorno (37%), la presenza della cabina armadio (36%) e un bagno per ogni camera da letto (33%).
Se queste sono le caratteristiche dell’immobile ideale dei torinesi, per lo stabile in cui e' collocato l’appartamento dei sogni la prerogativa sembra essere la connessione internet centralizzata, indicata come caratteristica fondamentale dal 37% degli utenti alla ricerca di casa. Il 29% vorrebbe a disposizione un’App per la gestione delle pratiche condominiali (MyCondominio) e il 26% dichiara di apprezzare la TV digitale condivisa.

«I dati di Immobiliare.it evidenziano il ritorno dei prezzi ai valori di 20 anni fa, prima dell'inizio del piu' lungo boom immobiliare del dopoguerra, sia a livello nazionale che torinese. Esistono quindi tutte le condizioni per la ripartenza a breve del mercato – ha dichiarato Federico Filippo Oriana, Presidente Nazionale ASPESI – Se aggiungiamo a questo che i costi medi delle case in vendita a Torino sono pari alla meta' di quelli richiesti a Milano e arrivano da un trend decennale di discesa, si vorrebbe infatti dire a chi pensa di comprare casa: "Se non ora quando?". Anche il forte interesse per l'affitto sosterra' la domanda ed e' per questo che i nostri sviluppatori-costruttori si sono organizzati negli ultimi dieci anni per costruire anche case destinate alla locazione, attraverso il ricorso a strumenti finanziari innovativi».

«Torino sta vivendo un momento positivo per cio' che riguarda la qualita' della vita e dei servizi – afferma Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – Questa congiuntura e' pero' contrastata da elementi meno virtuosi, come la contrazione del mercato del lavoro e del numero degli abitanti. È per questo che, se da un lato aumentano le compravendite immobiliari, dall’altro non si vede ancora la ripresa dei prezzi. Una delle scommesse per la citta' e' trasformare da rischio a opportunita' la sua vicinanza con Milano».

In apertura dell'evento Andrea Talaia, Vicepresidente della Camera di Commercio di Torino, ha evidenziato il ruolo non solo pubblico della CCIAA ma anche privato di promozione economica del territorio torinese e ricordato, in veste di Presidente di CNA Costruzioni, il ruolo essenziale delle infrastrutture e dell' intervento territoriale per il rilancio di Torino, plaudendo all’iniziativa di Aspesi Torino.

Anche Nadia Conticelli, Presidente della Commissione Urbanistica della Regione Piemonte, ha affermato di ritenere l’attivita' immobiliare-costruzioni un driver imprescindibile per il rilancio territoriale metropolitano torinese e piemontese e, per questo, ha adottato una serie di provvedimenti di favore in questa direzione, come la leggere regionale sui mutui (per favorire chi ha difficolta' ad acquisirli o a pagarli).

Nel saluto istituzionale della Citta' di Torino, il Vicesindaco Guido Montanari ha illustrato le azioni che l’attuale Amministrazione comunale sta compiendo per il rilancio della citta', in primis cercando di risolvere il problema piu' grave che e' la lentezza dei permessi creata dalla legislazione vigente. "Le iniziative di recupero urbano in corso sono molte e importanti - ha dichiarato - altre saranno cantierate a breve", ribadendo la sua approvazione per l'attivita' di Aspesi Torino, tendente a vedere l’edilizia come mezzo e non come fine.

Interessanti i commenti dei relatori che hanno preso parte alla tavola rotonda di seguito sintetizzati:

Stefano Ponchia, Vicepresidente di Aspesi Torino e CFO di Gefim: "Nella progettazione delle nuove case si deve tenere conto sin dalla progettazione dei nuovi costumi socio-culturali. Ad es. nuclei familiari piccoli ma che talvolta si allargano temporaneamente per accogliere figli che vivono con il coniuge separato o nipoti o ospiti: quindi modelli nuovi come soggiorno con angolo cottura piu' due camere con due bagni". E’quindi d’accordo con l’analisi di Immobiliare.it e la sua azienda, la Gefim, crede e investe ancora nel mercato torinese proprio sul presupposto delle modificazioni tipologiche che soddisfano a esigenze nuove.

Walter La Gamma, Diretto re Sviluppo di Camplus: "L’esperienza di Camplus a Torino e' di una crescita straordinaria negli ultimi 20 anni, ma che riesce a coprire appena il 3% del fabbisogno di student housing. Anche per gli anziani (senior housing) c’e' ancora molto da fare. Se si riesce a rispondere a queste nuove esigenze le soddisfazioni per gli investitori non mancheranno".

Massimo Giuntoli, Presidente dell'Ordine degli Architetti di Torino: "Torino, se non si riesce a guardare avanti al 2050 con grandi obiettivi, muore! L’attuale Amministrazione comunale si concentra invece su piccole realizzazioni che non faranno svoltare Torino. In particolare non viene indicato un percorso per bloccare la ulteriore perdita attesa di popolazione che il rapporto del Cresme, citato anche da Immobiliare.it, denuncia con numeri impressionanti".

Massimo Di Gregorio, Responsabile Sviluppo Business di REAM SGR ha iIllustrato i molteplici interventi con finalita' socio-territoriali messi in atto da Ream, Sgr immobiliare di espressione delle Fondazioni bancarie piemontesi.

Alberto Morano, Vicepresidente di Aspesi Torino e Notaio: "Torino ha oggi 880.000 abitanti dal milione che aveva raggiunto negli anni ’60. Di cui il 10% stranieri. La previsione del calo futuro prodotta dal Cresme e' ottimistica perche' in realta' perde 10.000 abitanti l’anno. Vi sono 60.000 abitazioni vuote su 400.000 esistenti. E delle 49.600 compravendite immobiliari del 2018 in Piemonte, ben 16.000 vengono da esecuzioni, fatto indicativo di una popolazione povera. Il 25% dei 16.000 acquisti di casa a Torino nel 2018 e' sotto i 50.000 euro di prezzo, fatto che indica una mancanza di spazio per i costruttori se le cose non cambiano. Per questo occorre confrontarsi con Milano, per generare un’ATTRATTIVITA’ nuova di Torino per indurre in chi ci vive la voglia di restarci e in chi non c’e' la voglia di venirci. E le condizioni di base, vista la bellezza di Torino in ogni senso, ci sarebbero tutte".

Alessandro Berlincioni di FIMAA Torino: "L’agente immobiliare potrebbe essere importante per un percorso virtuoso di Torino, ma deve cambiare: 1) professionalizzandosi, 2) specializzandosi. Fattori di crisi: 1) il potere ancora in mano a un’oligarchia di ultrasessantenni, 2) dieci anni per ottener eun permesso di costruire rende obsoleto e quindi invendibile il prodotto. Anche le divisioni giocano male, visto che non si riesce ancora ad avere un borsino immobiliare unico tra tutte le associazioni che lo redigono. Bene, quindi, che Aspesi abbia tirato in ballo Immobiliare.it che ha il maggior numero di dati e tutti aggiornati".

Marco Recalcati, Responsabile Real Estate Sales di Unicredit: "Le banche, scottate dagli NPL, non erogano piu' sulla perizia di un valore cauzionale, ma sulla bonta' complessiva di un progetto. E il funding deve essere adeguato per arrivare "al tetto" anche senza vendite, fatto che puo' sempre succedere per motivi vari. Se l’immobile almeno e' finito -la banca pensa- qualcosa se ne fara' comunque. L’investitore immobiliare per ottenere il finanziamento deve allora prepararsi in modo adeguato, con tutte le stime di ordine finanziario, tecnico e commerciale, adeguate per convincere la banca della bonta' del suo progetto complessivo".

Il Presidente di ASPESI TORINO Marco Crespi ha tenuto l'intervento conclusivo dell'evento: «Il mercato ci sta chiedendo case che rispecchino le nuove esigenze abitative-lavorative. La casa del prossimo futuro dovra' recuperare spazi di relazione semi-pubblici (perche' di mediazione tra l’alloggio individuale e lo spazio pubblico urbano) integrandoli con ambienti piu' contemporanei. Risulta quindi fondamentale la rigenerazione urbana di Torino che dovra' essere guidata dall’innovazione. Innovazione nel definire luoghi di lavoro che possano essere oggetto di interesse per nuovi insediamenti professionali, innovazione nei servizi, mobilita' e connettivita'. Ambienti in cui sia efficiente il rapporto tra il costo del lavoro e la qualita': intesa come qualita' culturale, ambientale, professionale, abitativa. Solo cosi' potremo aumentare l’attrattivita' urbana di Torino e con questa recuperare popolazione».

Nel corso dell'evento, Immobiliare.it ha condotto un sondaggio in tempo reale tra i partecipanti all'evento per approfondire ulteriormente il sentiment sul mercato immobiliare torinese. Ne e' emerso che:
- il 54% dei presenti ritiene ci sia stato un miglioramento negli ultimi due anni;
- e' lievemente superiore (39%) la percentuale degli operatori che pensano che il mercato immobiliare di Torino rimarra' sostanzialmente uguale tra due anni, rispetto a quelli (38%) che intravedono un ulteriore miglioramento. Interessante notare dai brevissimi tempi di risposta che la categoria degli "ottimisti" e' evidentemente anche quella con meno incertezze;
- quanto all'ipotesi di nuovi interventi a Torino, ben l'82% ha dichiarato che punterebbe sul residenziale;
- potendo scegliere una citta' per una nuova operazione immobiliare, anche in questo caso lievemente superiore (39%) la percentuale di operatori che sceglierebbe un'altra citta' italiana rispetto a Torino (che si ferma al 36%).
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