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Aspesi
ASPESI - Associazione Nazionale tra le Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare
07/02/2018
31/1/18 - Rinascimento Roma
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Solo un programma di RIQUALIFICAZIONE E RIGENERAZIONE URBANA puo' realisticamente rappresentare una strada rapida ed efficace per risollevare Roma dalle condizioni attuali. Per condividere e selezionare proposte per il futuro della Capitale, la Presidenza dell'Assemblea Capitolina ha organizzato con ASPESI il workshop "Rinascimento Roma" che si e' tenuto il 31 gennaio scorso nella Sala Protomoteca del Campidoglio.
L'evento, moderato dal Presidente Nazionale di Aspesi avv. Federico Filippo Oriana, si e' aperto con il saluto del Presidente dell'Assemblea Capitolina, On. Avv. Marcello De Vito: "Sono lieto di aver promosso insieme all'Associazione Aspesi questo workshop su temi come la riqualificazione e rigenerazione urbana, che riteniamo strategici per il rilancio economico della citta'. Dialogare con una parte importante del tessuto produttivo romano e nazionale, insieme al prezioso apporto degli ordini professionali, e' fondamentale per far ripartire uno dei settori che piu' ha risentito della grave crisi che ha investito il nostro paese e la nostra citta' negli ultimi anni. E per ripartire e' necessario definire un percorso condiviso e partecipato che consenta di pianificare a lungo termine interventi che non siano meri "spot" ma concrete opportunita' di progettazione urbanistica e territoriale. E' necessaria quindi una collaborazione sinergica tra gli operatori , le istituzioni e le parti sociali con obiettivi chiari e ben definiti. E' una sfida questa che mi auguro vogliate accogliere perche' solo insieme - e lo dico davvero credendoci - come ha ripetuto piu' volte la sindaca Raggi, si puo' disegnare il volto della citta' di domani. Una citta' che immaginiamo sostenibile sia dal punto di vista ambientale che dal punto di vista della mobilita', dove le periferie possano recuperare la dignita' e la vivibilita' che meritano con servizi e infrastrutture adeguati, da realizzare attraverso strumenti di programmazione urbanistica certi, verificati e verificabili. Non ad esempio come i piani di zona per l'edilizia agevolata che hanno rivelato, in buona parte dei casi, elementi di criticita' per i cittadini e per l'amministrazione, sui quali abbiamo istituito una commissione di indagine ad hoc, nell'ottica di creare un modello di convenzione tra amministrazione e operatori, uno strumento di urbanistica per l'edilizia popolare che arrivi al fine preordinato, che sia da una parte la soddisfazione degli operatori ma dall'altra soprattutto la tutela dell'interesse pubblico, la garanzia del diritto all'abitazione".
"Dobbiamo e vogliamo investire risorse - ha proseguito De Vito - affinche' le zone che sono diventate il simbolo del degrado abitativo possano essere risanate con interventi di tipo innovativo, a basso impatto ambientale. Riqualificare e rigenerare sono le azioni principali da intraprendere per far rinascere Roma riducendo progressivamente il consumo di suolo, a cominciare dalla trasformazione delle aree dismesse per restituirle ai cittadini con una vocazione nuova ed al recupero del patrimonio esistente da destinare all'housing sociale".
A questo proposito De Vito ha ringraziato per il lavoro fin qui svolto dall'Assessore Montuori, in particolare per le delibere riguardanti il progetto dello stadio della Roma, al quale sono stati apportati miglioramenti con una riduzione delle cubature previste e prevedendo costruzioni maggiormente ecosostenibili e rispettose dell'ambiente. E quello degli ex Mercati Generali, fermo da anni, che portera' investimenti privati su un bene del Comune di oltre 300 mln di euro in project financing, soprattutto lavoro e sviluppo per la citta', centinaia di imprese coinvolte e circa 4mila posti di lavoro.
"Per fare questo abbiamo bisogno di voi - ha concluso il Presidente dell'Assemblea Capitolina - delle vostre esperienze, competenze e professionalita'; e abbiamo bisogno di normative chiare e snelle affinche' si riesca ad arrivare ad una programmazione ragionata delle opere che eviti innanzitutto dispersione di risorse e che porti alla realizzazione dei lavori in tempi ragionevoli e con procedure trasparenti. E' nostro obbligo dare risposte in tempi certi agli operatori per far si' che Roma torni ad essere una citta' attrattiva di investimenti e di capitali".

A seguire, il saluto del Presidente di Confedilzia, Giorgio Spaziani Testa che, dopo aver ringraziato il Presidente Oriana sia per l'invito che per il rapporto collaborativo pluriennale che lega le rispettive Associazioni, ha evidenziato come le parole chiave di oggi, rigenerazione e riqualificazione, si inseriscano in un quadro di difficolta' generale per l'edilizia e piu' in particolare per l'immobiliare. "Con Aspesi ed altre associazioni del settore immobiliare e collegati con esso - ha dichiarato Spaziani Testa - stiamo per presentare ai candidati alle prossime elezioni un documento di proposte che hanno anche una valenza territoriale e riguardano temi come la stabilizzazione degli incentivi al recupero, la manutenzione immobili, l'efficientamento energetico: incentivi forti per la rigenerazione urbana".
L'azione costante di Confedilizia verso la politica riguarda principalmente la fiscalita' immobiliare e, in particolar modo, l'incentivo all'investimento immobiliare destinato alla locazione. "E per una buona politica abitativa - ha ricordato Spaziani Testa - bisogna puntare sulle competenze delle amministrazioni comunali, che devono incentivare misure come i canoni agevolati o per il recupero del patrimonio immobiliare esistente". Infine, ha posto l'accento sulla necessita' di porre freno all'illegalita', riferendosi in particolar modo alle occupazioni abusive di interi edifici, disincentivante per qualunque investitore.

La parola e' andata quindi all'Assessore all'Urbanistica arch. Luca Montuori per l'intervento introduttivo.
"Credo che la rigenerazione urbana funzioni nel momento in cui e' uno strumento che serve a raccogliere sfide che il tempo che viviamo ci lancia, un tempo in cui la trasformazione del sistema economico e globale di equilibri, anche politici, mondiali si e' stravolto. L'architettura e la trasformazione del territorio sono sempre avvenute come forma sovrastrutturale del pensiero politico ed economico: penso ad es. a quando la "palazzina romana" e' stata la risposta alla trasformazione della societa' con la nascita della nuova borghesia romana. Oggi siamo di fronte ad una nuova trasformazione della societa' con ritmi di vita e necessita' diverse in termini di lavoro, di mobilita'. Pensare di effettuare la rigenerazione urbana con un premio di cubatura che permetta di rendere appetibile un'operazione, secondo il vecchio schema, e' un approccio che non funziona piu'" .
Parlando di fiscalita' una seria operazione politica dovrebbe essere quello di rendere vantaggiose alcune operazioni di trasformazione urbana all'interno di una sistema di fiscalita' che le renda convenienti, non attraverso il premio di cubatura.
"Abbiamo uno stock di case invendute a Roma impressionante, quindi e' probabile che quel sistema non funzioni piu'. Rigenerare significa immaginare nuovamente un incontro tra interessi pubblici, imprescindibili per la trasformazione della citta', e interessi privati. Perche' e' evidente, come in tutte le citta' d'Europa, che la qualita' delle citta' e' anche oggetto di un plusvalore dell'edificio realizzato. Le bolla speculativa che ha riguardato alcune zone come la Spagna e' stata la dimostrazione che la sola produzione edilizia non e' la risposta giusta a sostenere un modello economico. Operazioni come quelle degli ex Mercati generali sono interessanti perche' propongono un nuovo modello che e' quello di non immaginare soltanto la trasformazione ma anche la gestione del bene, la capacita' di attrarre capitali che non ha il progetto di sviluppo immobiliare destinato alla banale vendita, ma la capacita' di un piano industriale che guardi al bene della citta' ed a lungo termine. Operazioni che sappiano attrarre investitori esteri ma anche italiani. Questa e' la sfida e l'Amministrazione comunale deve mettere in condizione gli investimenti seri di realizzarsi. A Roma vi sono tantissime aree che meritano di essere rigenerate e per questo c'e' necessita' che si ritorni ad un legame tra la progettualita' e l'investimento. All'Amministrazione il ruolo di individuare luoghi e strategie, che tengano conto delle infrastrutture gia' presenti soprattutto in relazione alla mobilita'. Agli imprenditori il ruolo di raccogliere le sfide e sottoporre progetti che sappiano valorizzare le grandissime risorse presenti in questa metropoli unica al mondo".

Il Presidente Oriana ha dunque commentato gli interventi prima di introdurre la tavola rotonda: "La sua visione di rigenerazione urbana e' stata esattamente il light motiv del mio intervento alla Commissione Calenda presso il Ministero, presente il Sindaco Raggi, che si e' sbracciata ad approvare quello che dicevo perche' non si aspettava che il Presidente dell'Associazione delle societa' immobiliari italiane si esprimesse contro l'edilizia. Noi vogliamo fare dei "recuperi" ed e' chiaro che lo strumento per farlo e' edilizio, ma il cantiere edilizio e' essenziale come strumento, non come fine. Io ho detto pubblicamente - e lo ripeto in questa sede anche se qui davanti abbiamo il fior fiore dell'edilizia e dell'immobiliare romano - che l'Aspesi e' contro una nuova ondata di cementificazione e pensa che le operazioni immobiliari qualificate e mirate debbano essere operazioni di recupero dell'esistente, di lavorare su un brownfield che e' gia' obbligatorio per legge in Lombardia e lo sara' presto in tutta Italia per la riduzione del consumo di suolo: dobbiamo pensare in chiave di recupero e quindi l'edilizia e' un magnifico mezzo ma non e' il fine. Noi vogliamo riequilibrare il territorio e la tesi - come vedremo nel prossimo panel - e' che operazioni immobiliari mirate di recupero territoriale possano rappresentare il driver piu' rapido ed efficace per rilanciare una metropoli: cosi' e' stato a Milano negli ultimi venti anni, cosi' puo' essere per Roma, naturalmente mutatis mutandis".

Ha introdotto quindi il primo relatore della tavola rotonda, arch. Carlo Castelli di AECOM UK, che ha focalizzato il suo intervento sull'approccio integrato nelle trasformazioni metropolitane. "Le citta' sono in continua trasformazione e l'unico approccio per gestire la trasformazione e' l'approccio integrato. C'e' una forte competizione tra citta' a livello urbano, ma in maniera coordinata". Ha poi individuato nell'approccio metodologico un ulteriore punto da sviluppare, soffermandosi sull'importanza della visione condivisa e dell'analisi per raggiungere obiettivi condivisi. All'interno di questo processo virtuoso e integrato, si posiziona l'individuazione dei progetti. Una metodologia che ha funzionato in situazioni complesse consentendo ad esempio a Dubai di uscire in maniera velocissima dalla crisi che l'aveva improvvisamente investita dopo il formidabile sviluppo immobiliare degli ultimi 25 anni. L'esposizione e' proseguita con ulteriori esempi eccellenti di rigenerazione urbana, come Londra.

A seguire l'intervento del prof. avv. Andrea Guarino, esperto di diritto urbanistico, che ha trattato il tema della rigenerazione urbana sotto il profilo giuridico parlando della nuova legge n. 7 della Regione Lazio, una legge che "inconsapevolmente introduce alcune novita' di rilevo che portano a grandi opportunita'". La prima opportunita' e' di carattere fondamentale: i programmi possono essere definiti su proposta dei privati. "Se i privati sono seri, come devono esserlo, presentano una proposta che non solo auspicano di realizzare ma che sono in grado effettivamente di realizzare. Questo previene un fenomeno di cui tutti abbiamo purtroppo esperienza, di programmi molto attraenti sulla carta ma che restano incompiuti o addirittura non realizzati perche' non ci sono soggetti che vogliono realizzarli o che sono in grado di farlo". Propone, inoltre i programmi di rigenerazione urbana si attuino “mediante accordo di programma”, strumento che offre la massima flessibilita' nei contenuti. Pertanto un accordo di programma fatto bene permette di affrontare e risolvere, una volta per tutte, le varie ipotesi e criticita' che devono essere dipanate e regolate per poter attuare il programma. Il “soggetto ideale” per proporre e realizzare programmi seri di rigenerazione urbana, deve si' avere capacita' urbanistiche, edilizie, infrastrutturali, dei trasporti e tecnologie ma deve necessariamente coinvolgere anche soggetti finanziatori ed investitori istituzionali. Uno schema che ricorda un po' quello della "finanza di progetto" che non ha trovato troppa diffusione per la procedura competitiva, disincentivante alla partecipazione, ma imposta dalla normativa europea.
"Il successo di quanto prefigurato dalla legge e quindi l’interesse ed il benessere della collettivita' - ha concluso Guarino - dipendono largamente da quanto i due interlocutori, mondo delle imprese ed Assemblea Capitolina, sapranno essere all’altezza".

L'ing. Diego Deponte di Systematica si e' inserito nel quadro di riflessione, introducendo il presupposto degli strumenti di mobilita' intesi come agenti di trasformazione del territorio grazie alla rimodulazione dell'assetto insediativo. Partendo da due case studies di interventi realizzati in citta' come Parigi o Mosca, Deponte ha illustrato come sia possibile rispondere alle esigenze di mobilita', dell'oggi e del futuro, e contestualmente spezzare meccanismi di funzionamento disomogenei ed inefficaci da un punto di vista di distribuzione di efficienza della mobilita', grazie al lavoro sulla variabile densita'.
Il percorso da seguire, sfruttando l'innovazione tecnologica, secondo Deponte, deve puntare all'investimento nel trasporto pubblico e promozione di processi virtuosi di pianificazione integrata. A Milano negli ultimi 10 anni come effetto del rafforzamento dei trasporti pubblici c'e' stata una decisa riduzione di traffico ma soprattutto un calo del tasso di motorizzazione del 17%. Senza considerare che le aree immobiliari avvantaggiate dall'accessibilita' ai trasporti hanno incrementi di valore veloci ed in percentuali che arrivano, come nel caso di Londra, anche al 20-30%.

L'ing. Francesco Giaccio, Presidente di Johnson Controls-Tyco (sponsor unico dell'evento) e' intervenuto per soffermarsi su alcuni spunti emersi nel corso della tavola rotonda e, partendo dalla riflessione su cosa avesse rappresentato la citta' in passato dal punto di vista ingegneristico, ha dichiarato: "Roma aveva la presunzione di dettare le linee guida nel mondo, mentre oggi qui prendiamo spunto dalle altre citta'. E' innegabile la necessita' di effettuare operazioni immobiliari necessarie per riposizionare Roma nel ruolo che merita ". "Ma con che risorse economiche? Come sosteneva uno dei piu' importanti filosofi dell'economia americana - secondo Giaccio - le risorse arrivano con i grandi progetti: quello che serve a Roma e' un progetto e chi si occupa di innovazione tecnologica puo' far si' che un progetto grande diventi un grande progetto. Non possiamo piu' prescindere da una progettazione integrata e per far tutto cio' serve solo il coraggio di osare".

Al successivo dibattito hanno preso parte, inoltre, l'ing. Ruggiero Giannini (Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma), l'arch. Christian Rocchi (Ordine degli Architetti di Roma e Provincia), il geom. Bernardino Romiti (Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Roma e Provincia) e l'avv. Mauro Vaglio (Ordine degli Avvocati di Roma).
Le conclusioni sono state affidate all'ing. Paolo Buzzetti, gia' Presidente Nazionale Ance e Consigliere Incaricato per i Rapporti Istituzionali di Aspesi a Roma.

"In quest'epoca di rivoluzione industriale e tecnologica e globalizzazione, bisogna che prendiamo atto che il mondo sta cambiando e nulla sara' piu' come prima. E questo vale anche per l'edilizia. L'edilizia e' cio' che manca alla ripresa del Paese e della citta'. Il punto e mezzo di pil che manca e' l'edilizia. In tema di rivoluzione tecnologica non e' vero che l'edilizia e' ferma, sia a livello di mezzi che di materiali e all'industria romana va applicata questa rivoluzione. Ad esempio con la progettazione digitale, che ancora non e' diffusa e l'adeguamento nel nostro Paese non e' neppure in fase di programmazione. Ci vuole investimento ed attenzione pubblica, scuole di formazione, universita' e la pubblica amministrazione deve fare lo stesso sforzo di modernizzazione e digitalizzazione".
"Per quanto riguarda gli strumenti - ha continuato Buzzetti - si puo' intervenire con sgravi fiscali per avere un ringiovanimento del patrimonio edilizio a Roma. C'e' una legge nazionale dei condomini che va spinta per agevolare gli interventi tecnologici sugli edifici e la legge urbanistica illustrata dal prof. Guarino che va colta e capita per stimolare gli investitori. Insieme al necessario snellimento della burocrazia. Siamo in una situazione di obiettiva difficolta', ma abbiamo oggi il vantaggio di vedere le soluzioni adottate nelle altre metropoli e trarne insegnamento. Il "sogno urbanistico" di Aspesi e' la volonta' di rimotivare una grande citta' fornendo uno studio e degli indirizzi. Oggi abbiamo voluto fornire uno stimolo su suggestioni e strumenti da adottare perche' la societa' civile, nella rappresentanza delle Associazioni, deve farsi carico di sottoporre alle Amministrazioni soluzioni per efficientamento energetico, mobilita', turismo, riqualificazione urbana. Roma viene accusata di non avere una classe dirigente e di non avere la capacita' di elaborare proposte: la volonta' di Aspesi e' di mostrare che le soluzioni ci sono, come dimostrato dai casi delle altre metropoli, bisogna solo trovare la "strada romana". "Roma e' la citta' eterna e noi potremmo essere una di quelle generazioni che hanno visto il declino di Roma - come dopo il sacco di Roma - o una di quelle che hanno fatto qualcosa per risollevarla". Augusto disse "abbiamo preso una citta' di mattoni e abbiamo lasciato una citta' di marmo": strumenti e capacita' intellettuali ci sono, sta a noi avere la forza di impegnarci in obiettivi comuni e portarli avanti. Da questa giornata viene la sollecitazione all'Amministrazione a continuare sulla strada dei ragionamenti emersi, sfruttando le esperienze portate qui al tavolo che restano a disposizione per gli sviluppi futuri".
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